Location meublée ou vide, quelles différences ?

Qu’appelle-t-on location meublée et location vide ?

Une location est dite meublée lorsque le logement comporte certains éléments :

• Literie.
• Volets ou rideaux dans les chambres.
• Plaques de cuisson.
• Four classique ou micro-ondes.
• Réfrigérateur avec compartiment à congélation d’une température maximale de -6°.
• Vaisselle.
• Ustensiles de cuisine.
• Table.
• Sièges.
• Etagères de rangement.
• Luminaires.
• Matériel d’entretien ménager (balai, serpillière, aspirateur quand le logement est équipé de moquette).

Cette liste des éléments indispensables pour les locations meublées a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et concerne tous les baux signés après août 2015.

Si un logement loué ne comporte pas tous ces équipements, il est en location vide.

Quel contrat de location choisir ?

Les différences entre une location meublée et vide concernent principalement le type de bail de location avec chacun ses propres caractéristiques :  durée, dépôt de garantie et préavis.

• Pour les locations vides : légalement, seul un bail immobilier classique peut être envisagé.
• Pour les locations meublées : vous avez le choix entre un bail classique, un bail étudiant ou un bail mobilité.

Les caractéristiques d’un bail de location « classique »

A qui s’adresse-t-il ?

A tout le monde, étudiant compris.

La durée du bail de location

• 3 ans minimum pour un logement vide, renouvelable tacitement.
• 1 an minimum pour une location meublée, renouvelable tacitement.

Dépôt de garantie

• Equivalent à un mois de loyer hors charges pour un logement vide.
• A deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Durée du préavis 

Elle varie selon que vous soyez le propriétaire et le locataire.

• Le propriétaire bailleur doit donner son préavis au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail en motivant le congé avec un motif légal s’il s’agit d’une location vide. Le préavis est de 3 mois avec les mêmes conditions pour un logement meublé.
• Le locataire doit déposer son préavis de 1 à 3 mois minimum pour quitter un logement vide, selon qu’il se situe ou non en zone tendue.

En effet, dans une commune où le marché immobilier est tendu avec des loyers élevés, le préavis peut être réduit à 1 mois.

Qu’est-ce qu’un bail étudiant ?

A qui s’adresse-t-il ?

Aux étudiants uniquement.

La durée du bail étudiant

9 mois sans reconduction possible.

Dépôt de garantie 

2 mois de loyer hors charges

Durée du préavis 

La fin automatique du bail étudiant intervenant au bout de 9 mois, le propriétaire bailleur n’a pas à donner de préavis au locataire.

Les particularités du bail mobilité 

A qui s’adresse-t-il ?

Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, ce bail permet de louer ponctuellement à des personnes considérées en mobilité : en formation professionnelle, à un étudiant en études supérieures ou en contrat d’apprentissage, à une personne en stage, en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ou en mutation professionnelle, à quelqu’un qui s’engage volontairement dans le cadre d’un service civique.

La durée du bail mobilité

De 1 à 10 mois maximum. Elle peut être fixée librement mais aucune reconduction n’est possible. Si vous signez un nouveau bail celui-ci sera obligatoirement un bail classique.

Dépôt de garantie

Aucun. Le bailleur a interdiction de demander un quelconque dépôt de garantie mais peut réclamer une caution (personne physique ou morale qui s’engage à payer les loyers si le locataire fait défaillance).

Durée du préavis 

La fin du bail étant automatique au terme de la durée prévue (10 mois maximum), le bailleur n’a pas à donner de préavis à son locataire. En revanche, le locataire peut tout à fait résilier son bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d’1 mois.

Fiscalité : la déclaration des loyers

Pour une location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. En tant que propriétaire-bailleur vous devez déclarer les loyers encaissés au cours de l’année civile et les éventuelles subventions qui vous ont été versées pour améliorer la qualité du logement (par exemple celle de l’Anah, agence nationale de l’habitat). En revanche, vous n’avez pas à déclarer les charges locatives que vous verse le locataire.

Pour une location meublée, les loyers sont à déclarer dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23 000 €, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si elles dépassent cette somme ou si elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, vous devenez loueur meublé professionnel (LMP).

Micro ou réel : quel régime fiscal choisir ?

Les avantages du régime micro-foncier

Pour une location vide, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an (charges non comprises), vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier et bénéficierez d’un abattement automatique de 30 % sur le montant des loyers déclaré. Cependant, vous pouvez opter pour le régime réel qui permet de déduire vos charges : travaux, assurance, etc. sachant que ce choix est irrévocable pendant 3 ans.

Pour une location meublée, le régime micro-foncier s’applique également par défaut si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an. Avec ce régime est automatiquement appliqué un abattement forfaitaire de 50 %.

Mais vous pouvez également choisir volontairement d’être au régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € par an avec une irrévocabilité de 2 ans, reconduite tacitement par période de 2 ans.

Pourquoi opter pour le régime réel ?

Pour une location vide, si vous optez pour le régime réel, vous devez déclarer vos revenus locatifs sur la déclaration n° 2044 qui vous engage pour 3 ans. Vous avez l’obligation d’y souscrire si vos revenus locatifs bruts sont supérieurs à 15 000 € mais vous pouvez aussi le faire par choix pour un revenu locatif brut inférieur à 15 000 € ou si vous êtes exclu du régime micro-foncier à cause d’un bien classé aux monuments historiques ou bénéficiant d’un régime de déduction particulier prévu par certains dispositifs (Besson, Borloo, Scellier ou Périssol…). De cette déclaration au régime réel, seront déduits les frais d’administration et de gestion, les travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière.

Pour une location meublée, l’imposition au régime réel est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 72 600 €. S’ils sont inférieurs à cette somme, le régime réel est une option que vous pouvez choisir à la place du régime micro-foncier. Vous aurez alors la possibilité de déduire les frais réellement supportés : frais de notaire et de constitution de dossier, frais d’entretien, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt et amortissement du mobilier sur une durée allant de 5 à 10 ans pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an.

En plus des charges déductibles classiques, vous pouvez aussi pratiquer l’amortissement du prix d’achat du logement. Mais pour ces dernières règles plus complexes, l’intervention d’un expert-comptable s’impose.