Location meublée ou vide, quelles différences ?

Une location est dite meublée lorsque le logement comporte suffisamment de mobilier et d’équipements pour permettre au locataire d’y vivre normalement dès son arrivée. La réglementation impose notamment la présence des éléments suivants :

• literie,
• volets ou rideaux dans les chambres,
• plaques de cuisson,
• four classique ou micro-ondes,
• réfrigérateur avec compartiment à congélation d’une température maximale de -6°,
• vaisselle,
• ustensiles de cuisine,
• table,
• sièges,
• étagères de rangement,
• luminaires,
• matériel d’entretien ménager (balai, serpillière, aspirateur quand le logement est équipé de moquette).

Cette liste des équipements obligatoires pour une location meublée a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et s’applique depuis le 1er septembre 2015. Chaque pièce doit également être équipée de mobilier adapté à sa destination. Le bailleur doit établir un inventaire du mobilier et un état détaillé de celui-ci, annexés au contrat de location.

Si le logement ne comporte pas l’ensemble des équipements obligatoires, il ne répond pas aux critères légaux d’une location meublée. Il ne suffit donc pas d’installer quelques meubles pour pouvoir appliquer le régime juridique et fiscal correspondant. Le logement est alors susceptible d’être requalifié en location vide.

Quel contrat de location choisir ?

Les différences entre une location meublée et une location vide concernent principalement le type de bail, sa durée, le dépôt de garantie, les délais de préavis et les règles fiscales.

• Pour les locations vides : lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail d’habitation vide classique est la formule habituelle. Sa durée est généralement de trois ans lorsque le bailleur est un particulier.
• Pour les locations meublées : plusieurs contrats sont possibles selon la situation du locataire. Le bail meublé classique est conclu pour un an, le bail étudiant pour neuf mois et le bail mobilité pour une durée comprise entre un et dix mois, sous certaines conditions.

Ces règles concernent les locations destinées à la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières ou les meublés de tourisme obéissent à des dispositions particulières, notamment en matière de déclaration, de durée d’occupation et de fiscalité.

À qui s’adresse-t-il ?

Le bail d’habitation classique s’adresse à toute personne souhaitant louer un logement pour en faire sa résidence principale, étudiant compris. Un étudiant peut donc signer un bail vide de 3 ans ou un bail meublé d’un an, mais il peut aussi choisir un bail étudiant de 9 mois si les conditions sont réunies.

La durée du bail de location

• 3 ans pour une location vide, lorsque le propriétaire est un particulier, avec renouvellement tacite à l’échéance, sauf congé régulier pour motif légal. La durée minimale est portée à six ans lorsque le bailleur est une personne morale, hors exceptions légales.
• 1 an pour une location meublée, avec renouvellement tacite à l’échéance, sauf congé régulier pour motif légal. Lorsque le locataire est étudiant et qu’un bail étudiant spécifique est conclu, la durée peut être fixée à 9 mois, sans reconduction tacite.

Dépôt de garantie

• Un mois de loyer hors charges maximum pour un logement vide.
• Deux mois de loyer hors charges maximum pour une location meublée classique.

Le dépôt de garantie sert notamment à couvrir les sommes restant dues au propriétaire ou les dégradations imputables au locataire, sous réserve de justificatifs. Il doit être restitué dans les délais légaux après la remise des clés. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée et de 2 mois lorsque des différences le justifient.

Durée du préavis

Elle varie selon que vous soyez propriétaire ou locataire.

• Le propriétaire bailleur doit donner congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide et 3 mois avant pour un logement meublé. Le congé doit reposer sur un motif légal : vente, reprise du logement ou motif légitime et sérieux, et respecter les formalités prévues par la loi.
• Le locataire doit respecter un préavis de 3 mois pour une location vide, réduit à un mois en zone tendue ou dans certaines situations (mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, sous conditions). Pour une location meublée classique, le préavis est d’un mois. Le locataire doit préciser le motif du préavis réduit dans son congé et fournir un justificatif si nécessaire. Le délai court à compter de la réception du congé par le propriétaire.

À qui s’adresse-t-il ?

Le bail étudiant est destiné aux personnes qui louent un logement meublé dans le cadre de leurs études. Il est particulièrement adapté aux étudiants qui n’ont besoin d’un logement que pendant l’année universitaire.

La durée du bail étudiant

La durée du bail étudiant est fixée à 9 mois. Contrairement au bail meublé classique d’un an, il ne se renouvelle pas automatiquement. Si le locataire souhaite rester dans le logement au-delà de cette période, le propriétaire et lui doivent envisager un nouveau contrat adapté à leur situation.

Dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie correspondant à 2 mois de loyer hors charges maximum, comme pour une location meublée classique.

Durée du préavis

La fin du bail étudiant intervient automatiquement au terme des 9 mois. Le propriétaire n’a donc pas à donner congé au locataire pour mettre fin au contrat à cette échéance.

En revanche, le locataire peut quitter le logement avant la fin du bail, à condition de respecter un préavis d’un mois. Il doit notifier son congé au propriétaire dans les formes prévues par la loi.

À qui s’adresse-t-il ?

Créé par la loi Élan du 23 novembre 2018, le bail mobilité permet de louer temporairement un logement meublé à des personnes qui se trouvent dans certaines situations de mobilité. Il s’adresse notamment aux personnes en formation professionnelle, aux étudiants de l’enseignement supérieur, aux personnes en contrat d’apprentissage ou en stage, aux personnes engagées dans un service civique, ainsi qu’aux salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Le locataire doit justifier de l’une de ces situations au moment de la prise d’effet du bail. Ce contrat n’est donc pas destiné à toute personne souhaitant louer un logement pour une courte durée.

La durée du bail mobilité

La durée du bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois maximum. Elle est fixée dès la signature du contrat. Le bail ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement. Sa durée peut toutefois être modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale dépasse 10 mois.

À l’échéance, si le propriétaire et le locataire souhaitent poursuivre la location du même logement, ils doivent conclure un bail d’habitation classique répondant aux conditions légales applicables.

Dépôt de garantie

Le propriétaire a l’interdiction de demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité. Il peut toutefois demander une caution, c’est-à-dire une personne physique ou morale qui s’engage à régler les sommes dues si le locataire ne remplit pas ses obligations. Le locataire peut notamment, s’il remplit les conditions requises, bénéficier de la garantie Visale.

Durée du préavis

La fin du bail mobilité intervient automatiquement au terme prévu au contrat. Le bailleur n’a donc pas à donner congé au locataire pour mettre fin à la location à cette date.

En revanche, le locataire peut résilier son bail à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis d’un mois. Il doit notifier son congé au propriétaire dans les formes légales. Le loyer et les charges restent dus pendant le préavis, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avant son terme avec l’accord du propriétaire.

Le choix entre location meublée et location vide a également des conséquences sur la fiscalité des revenus locatifs.

Pour une location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire bailleur doit déclarer les loyers perçus, en tenant compte des règles applicables à certaines charges et recettes annexes.

Pour une location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si le propriétaire loue son logement sans en faire son activité principale. Le régime d’imposition dépend notamment du montant des loyers perçus et des options fiscales choisies.

Statuts LMP et LMNP : quelles différences ? 

Lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer pris en compte par la réglementation, le propriétaire relève du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Si ces deux conditions ne sont pas réunies, il relève en principe du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Ces deux statuts ont des conséquences différentes, notamment sur le traitement des déficits, les cotisations sociales et l’imposition de la plus-value en cas de revente.

Les avantages des régimes micro-foncier et micro-BIC

Pour une location vide, le régime micro-foncier s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €, sous réserve des conditions d’éligibilité. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges. Le propriétaire est donc imposé sur 70 % des revenus fonciers déclarés, avant application du barème de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Ce régime simplifie la déclaration : il n’est pas nécessaire de détailler les dépenses engagées pour le logement. En contrepartie, les charges réelles ne peuvent pas être déduites.

Pour une location meublée de longue durée, le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sous réserve des conditions d’application du régime. Le plafond de recettes pour les locations meublées d’habitation est de 83 600 € pour les revenus de 2026. Les seuils et abattements diffèrent pour les meublés de tourisme, notamment lorsqu’ils ne sont pas classés.

Le propriétaire déclare les recettes encaissées, y compris les charges facturées au locataire. L’administration applique ensuite l’abattement correspondant à la catégorie de location. Comme pour le micro-foncier, les dépenses réelles ne peuvent pas être déduites en plus de cet abattement.

Pourquoi opter pour le régime réel ?

Pour une location vide, le régime réel s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. Il est également possible de le choisir volontairement lorsque les revenus restent inférieurs à ce seuil. Le propriétaire déclare alors ses revenus fonciers sur le formulaire n° 2044, puis reporte le résultat sur sa déclaration de revenus.

Le régime réel permet de déduire certaines dépenses effectivement supportées pour le logement, notamment les frais de gestion, les primes d’assurance, les dépenses d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration éligibles, les intérêts d’emprunt, les provisions pour charges de copropriété et certains impôts, comme la taxe foncière, après déduction des charges récupérables auprès du locataire. Chaque dépense doit remplir les conditions fiscales applicables pour être déductible.

Pour une location meublée, le propriétaire peut également opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire les charges liées à l’activité, sous réserve de leur justification et des règles comptables applicables : frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, impôts et autres dépenses déductibles selon leur nature.

Autre particularité : le propriétaire peut, sous conditions, comptabiliser l’amortissement du mobilier et de certains éléments du logement. Ce mécanisme permet de répartir leur coût sur plusieurs années, en fonction de leur durée probable d’utilisation. Le terrain n’est pas amortissable et l’amortissement du logement obéit à des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne son imputation sur le résultat fiscal.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel doivent, en principe, être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Il est donc important de ne pas choisir le régime réel uniquement en fonction de l’économie d’impôt à court terme.