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Location : qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Location : qu’est-ce qu’une zone tendue ?

En 2013, certaines villes ont été désignées comme des zones tendues. Dans ces villes, où la demande de logement est supérieure à l’offre, des dispositifs spécifiques ont été mis en place tels que le plafonnement des loyers et le délai de préavis réduit pour une location.

Dans les zones tendues, les loyers sont particulièrement élevés

Une zone tendue désigne un secteur où le marché immobilier est tendu, c’est-à-dire que l’on recense un déséquilibre entre l’offre et la demande des logements ce qui entraîne des loyers élevés. Lorsque les loyers deviennent trop élevés, l’accès à la location est plus difficile pour une grande partie des personnes en recherche d'un logement. Aujourd’hui, 1 149 communes de 28 agglomérations ont été désignées comme des zones tendues, à savoir les agglomérations d’Ajaccio, d'Annecy, de Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Bon à savoir

Une zone tendue ne peut pas être désignée sur une partie seulement d’une ville. Lorsqu’une ville entre dans la définition de la zone tendue, c’est l’ensemble de son territoire qui est alors concerné.

Le loyer d'une location est plafonné en zone tendue

Dans les zones tendues, les loyers ne sont pas fixés librement lors d’une relocation. Ainsi, dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers, qui sont appliqués lors d’un changement de locataire, sont plafonnés. Cela signifie que le loyer appliqué à un nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf dans de rares exceptions. Notez que ce plafonnement des loyers s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées à usage de résidence principale du locataire. Ce dispositif ne concerne donc pas les logements à usage de résidence secondaire. En revanche, même en zone tendue, il existe des exceptions à la règle du plafonnement :

  • Le loyer est fixé librement par le propriétaire lorsqu’il s’agit d’un logement neuf, ou d’un logement ancien qui est mis en location pour la première fois. C’est le cas également lorsque le logement est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois, ou encore lorsque le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis moins de 6 mois.
  • Le loyer est encadré mais le nouveau loyer peut être supérieur à l’ancien, lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, le loyer peut être augmenté à raison de 15 % du coût réel des travaux. Enfin, le loyer peut être supérieur à l’ancien si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué. Il doit faire valoir des références de voisinage, et l’augmentation du loyer ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Bon à savoir

Un dispositif d’encadrement des loyers avait été mis en place avec la loi Alur à Paris et à Lille jusqu'en 2017, mais l’expérimentation a été annulée par le tribunal administratif. La mairie de Paris devrait le rétablir en 2019.

Le délai de préavis est réduit en zone tendue

Les logements loués en tant que location vide, et à titre de résidence principale du locataire font l’objet d’un délai de préavis de 3 mois en règle générale. Mais ce délai peut être réduit à un mois dans plusieurs cas de figure, et le fait que le logement se situe dans une zone tendue en fait partie. Si le logement occupé par un locataire se situe dans l’une des 1 149 villes désignées comme des zones tendues, le locataire peut donc bénéficier du délai de préavis réduit à un mois, s’il en fait la demande dans son courrier de demande de congé.

Bon à savoir

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Taxe d’habitation majorée pour les résidences secondaires meublées

Pour lutter contre le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements dans les zones tendues, l’administration peut décider de mettre en place la  taxe d’habitation majorée, entre 5 et 60 %. Les logements, qui peuvent faire l’objet de cette majoration, sont les logements meublés, qui ne sont pas occupés à titre de résidence principale par le locataire. Mais pour être mise en place, cette majoration doit faire l’objet d’une délibération du conseil municipal de la ville, c’est donc la municipalité qui choisit ou non de l’appliquer. En revanche, dans les communes où la taxe d’habitation majorée a été instaurée, le locataire peut obtenir un dégrèvement dans l’un des 3 cas suivants :

  • Si le logement est occupé en tant que résidence secondaire à cause de l’activité professionnelle du locataire.
  • Si le logement est occupé par une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins.
  • Si le locataire ne peut pas affecter le logement à usage d’habitation principale pour une cause étrangère à sa volonté : c’est le cas d’un logement mis en vente, par exemple.

Bon à savoir

Une taxe sur les logements vacants a été mise en place dans les zones tendues, pour sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement leur logement inoccupé.

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