Logement de fonction : quel type de contrat ?

Le bail de location de fonction est un cas bien particulier de la location, car il ne peut être établi que dans deux situations bien précises :

• Lorsque le bien est loué à une entreprise pour le compte d’un salarié ;
• lorsque le bailleur est aussi employeur et loue le logement à un salarié de son entreprise. Ce peut être, par exemple, si le propriétaire loue une studette à une nourrice pour enfant ou bien un logement de fonction pour le gardien d’une maison

L’exemple du gardien n’est valable que pour une résidence individuelle, car, dans le cadre d’un immeuble, le logement d’une gardienne appartient à la copropriété !

On se retrouve donc en présence d’un trio qui est concerné pour le premier cas de figure, bailleur-entreprise-salarié ou bien d’un duo pour le dernier puisqu’il s’agit d’un propriétaire-employeur et son employé.

Le bail de location, qui sera établi à destination d’une entreprise pour le compte d’un salarié, est un contrat de location qui est plutôt libre.

Dans les grandes lignes, voici les points primordiaux :

• Il doit respecter la notion de décence comme elle est définie dans le décret du 30 janvier 2009. En l’occurrence, le logement doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m² ou 20 m³, être en bon état (confort, fenêtre, chauffage, sanitaires…) et ne présenter aucun caractère dangereux pour la sécurité de l’occupant.
• Au moment de la location, il est obligatoire de présenter les diagnostics immobiliers en vigueur et de les annexer au contrat : état des risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique, constat des risques d’exposition au plomb, constat de l’installation électrique et gaz, constat d’amiante si le logement a été construit avant 1997 et enfin l’information sur les nuisances sonores.

Le logement de fonction n’est nullement soumis à l’encadrement des loyers comme c’est aujourd’hui le cas pour les logements dans les zones tendues. En effet, ce type de logement n’est pas considéré comme une résidence principale, c’est pour cela que c’est différent.

Aussi en termes de durée de bail, le propriétaire est assez libre, car le bail a la durée de son choix. Par exemple, cela peut être 1 an renouvelable. Pour récupérer le logement, il faut tout de même donner congé au locataire et respecter une durée de préavis (mentionnée au préalable dans le contrat) comme c’est le cas pour n’importe quelle autre location.

Il est à noter que dans le cadre d’une location entre un propriétaire-employeur et son employé, il n’y a pas de bail de location qui est rédigé. Ce cas est bien particulier puisque les conditions de location, notamment le type de logement et la durée, sont directement stipulées dans le contrat de travail. En effet, cela reste logique dans la mesure où le logement est mis à disposition uniquement en contrepartie d’un travail effectué, c’est donc normal que le logement soit corrélé au contrat de travail et non pas à un contrat de location.