Loi ALUR : ce qui change pour les locataires et les propriétaires

Limiter le niveau des loyers et contenir leur progression, tels sont les objectifs de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Ces agglomérations devront être dotées d’un observatoire local des loyers agréé par l’Etat.

Qui fixe le loyer médian ? C’est le préfet du département qui prendra chaque année un arrêté fixant, pour chaque catégorie de logement et par quartier, un loyer médian de référence. Un complément de loyer, non plafonné, peut s’ajouter à ce loyer de référencepour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Enfin,  les loyers médians peuvent être minorés jusqu’à -30% ou majorés jusqu’à +20% selon l’état et les caractéristiques du bien.

Quand ce dispositif entre en vigueur ? Pas avant l’automne 2014, les observatoires de loyers n’étant pas encore opérationnels. De ce fait, les préfets ne peuvent prendre les arrêtés.

Pourquoi un loyer médian et non un loyer moyen ? Le loyer moyen calcule la moyenne des prix des loyers. Le loyer médian divise en deux groupes égaux en nombre avec une première moitié inférieure au médian, l’autre supérieure. Exemple dans un immeuble de 10 logements, si le loyer médian est de 20 €/m², cela signifie que cinq logements ont un loyer inférieur et cinq autres supérieurs. Alors que le loyer moyen pourrait être de 25 €/m² si certains loyers sont très élevés ou de 15 €/m² s’ils sont peu onéreux. Le loyer médian est donc moins volatile pour le locataire.

La garantie universelle des loyers : gratuite et facultative 

La garantie universelle des loyers (GUL) a fait couler beaucoup d’encre et déchaîné des débats virulents. Au final, elle sera gratuite et facultative. Les bailleurs devront toutefois choisir entre la GUL et la caution, sauf si le locataire est étudiant, auquel cas le cumul restera possible.

• Point fort de la garantie : offrir une « garantie-socle » indemnisant les propriétaires à hauteur du loyer médian observé dans le secteur géographique du bien et à partir des données fournies par les observatoires des loyers.

Les bailleurs allant au-delà du loyer médian de référence ne seront pas intégralementindemnisés. Il leur faudra alors souscrire une assurance complémentaire classique pour être totalement couverts en cas d’impayés. Dans les zones non tendues, le bailleur sera indemnisé au niveau d’un loyer de référence similaire fixé par décret. La durée de cette indemnisation ainsi que celle de la franchise ne sont pas encore arrêtées. Dans la mesure où la GUL est facultative, elle sera proposée par défaut dans le contrat de location et le bailleur devra préciser s’il y adhère ou non.

Quand cette garantie entre en vigueur ? Début 2016, le temps de finaliser la durée de l’indemnisation, (autour de 18 mois) et celle de la franchise (1 mois minimum).