Comment faire pour louer une partie de sa résidence principale ?

Les règles qui encadrent la location d’une partie de sa résidence principale

Si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale et que vous en êtes vous-même propriétaire, vous en avez tout à fait le droit et vous n’avez pas d’autorisation à obtenir au préalable. En revanche, ce type de location reste encadré par certaines règles. Pour commencer, vous devez signer un bail de location meublée avec le locataire, établir une notice d’information sur les droits et les devoirs de chacun, et établir également des diagnostics immobiliers obligatoires, à savoir :

• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique)
• Le CREP (Constat des risques d’exposition au plomb)
• L’amiante
• L'ESRIS (Etat des servitudes, risques et d’information sur les sols)

La pièce que vous louez doit répondre à certains critères

Généralement, lorsqu’un propriétaire loue une partie de son logement, il s’agit d’une chambre. Quoi qu’il en soit, la pièce que vous mettez à la location doit respecter des critères de décence et de salubrité, à savoir les caractéristiques suivantes :

• La pièce doit présenter une surface minimale de 9 m², ainsi qu’une hauteur sous plafond supérieur à 2,20 mètres : le volume doit être supérieur à 20 m3.
• La pièce doit être équipée de prises électriques aux dernières normes.
• La présence d’une fenêtre ouvrant sur l’extérieur est obligatoire, pour que la pièce soit éclairée naturellement et puisse être aérée.
• Le locataire doit pouvoir accéder à la cuisine, à la salle de bains ainsi qu’aux toilettes depuis sa chambre.

Notez qu’à partir du moment où vous signez le bail de location avec le locataire, vous ne pouvez mettre fin au bail avant le terme fixé : généralement, cette durée est d’un an dans le cadre d’une location meublée.

Les précautions à prendre avant de louer une partie de sa résidence principale

Avant de vous lancer dans la location d’une partie de votre résidence principale, pensez à prendre quelques précautions afin que tout se déroule dans les meilleures conditions :

• Si vous vivez dans une copropriété, commencez par vérifier que le règlement de copropriété ne vous interdit pas la location.
• Pensez à contacter votre compagnie d’assurance habitation pour les informer de la location d’une chambre.
• Faites réaliser les diagnostics avant la signature du bail, par un professionnel certifié.
• Vérifiez bien également que les meubles et équipements que vous mettez à la disposition du locataire sont en bon état et fonctionnent.

Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt

En louant une partie de votre résidence principale, vous pouvez prétendre à une exonération d’impôt à condition que vous respectiez trois paramètres. Pour commencer, le loyer que vous percevez ne doit pas dépasser un certain seuil en fonction de l’endroit où vous vivez. Pour l'année 2021, ce seuil est fixé à 191 €/m² en Île-de-France, et 141 €/m² dans le reste du territoire. De plus, la pièce que vous louez doit faire partie de votre résidence principale, et elle doit respecter les critères de décence, être meublée avec un équipement suffisant, en bon état, et qui fonctionne. Notez que si vos revenus sont supérieurs à 32 900 €, vous devez alors les déclarer dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si vos revenus sont inférieurs, le régime micro-BIC s’applique alors par défaut.

Location d’une chambre : quels sont vos droits en tant que propriétaire

En tant que propriétaire, vous avez certains droits que vous pouvez mettre en avant au moment de la signature du bail. Vous pouvez par exemple demander le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant sera calculé en fonction du montant du loyer. De même, vous pouvez récupérer une partie des charges : vous allez alors devoir calculer la part du locataire et facturer les charges au forfait, c’est le mode de calcul le plus courant dans le cadre d’une location meublée. Notez que vous pouvez également récupérer une partie de la taxe d’habitation en calculant le montant par rapport à la surface que vous louez.