Mon propriétaire a-t-il le droit de faire des visites pour vendre le logement ?

Lorsque le propriétaire décide de revendre son logement, il peut légitimement effectuer des visites avec des personnes intéressées par son acquisition. En tant que locataire, vous devez avoir été prévenu au préalable de la décision de vente, mais ce contexte donne bien au propriétaire un droit d'accès au logement. Vous bénéficiez par ailleurs d'un droit de préemption qui vous donne la priorité pour acquérir le logement si vous souhaitez. Les visites peuvent avoir lieu même si le délai de préemption n'est pas écoulé : tant que le locataire n'a pas donné sa réponse et à partir du moment où le propriétaire vous a notifié sa décision de vendre, il peut commencer à organiser des visites.

D'abord, retenez que le propriétaire ne peut jamais entrer dans le logement sans le consentement du locataire, même s'il possède un double des clés. Toute intrusion non autorisée constitue une violation de domicile, et c’est une infraction pénale grave. Le locataire est chez lui jusqu'à la fin de son bail. L'existence de ce droit de visite ne remet pas en cause sa jouissance paisible des lieux.

Si le propriétaire peut organiser des visites du logement, il doit cependant respecter l'intimité et la tranquillité du locataire tant que ce dernier vit encore dans les lieux. Les visites doivent se dérouler durant les jours ouvrables : le dimanche et les jours fériés sont exclus, mais le samedi reste possible. La loi ne fixe pas d'horaires spécifiques concernant les visites, les deux parties doivent donc trouver une solution par accord mutuel. Les modalités peuvent être définies par une clause du bail si elle existe, par simple courrier ou par accord mutuel.

Certains locataires préfèrent que les visites se déroulent en journée durant leur absence, d'autres souhaitent être présents pendant les visites. Le propriétaire ne peut en aucun cas contraindre le locataire à faire les visites en son absence. Le locataire peut parfaitement refuser des créneaux indécents, par exemple très tôt le matin ou très tard le soir. En cas de refus de visite abusif (refus systématique et sans motif légitime de tout créneau proposé), le propriétaire peut saisir un juriste ou s'adresser à l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour connaître ses recours.

La meilleure façon de s'organiser reste de fixer, d'un commun accord, des tranches horaires de prévision dans lesquelles les visites peuvent avoir lieu : par exemple, entre 17h et 19h en semaine. Cette approche évite les dommages relationnels et les litiges inutiles entre le locataire et le propriétaire lors de cette période parfois difficile à gérer.

Le propriétaire peut revendre le logement de deux façons :

1. Le propriétaire bailleur peut revendre le logement libre et sans contrat de location associé, auquel cas il donne congé au locataire et ce dernier bénéficie du délai de préavis légal pour organiser son départ. Cette possibilité n'est offerte au propriétaire que si le propriétaire notifie sa décision de revendre au moment de l'échéance du bail de location : 3 ans pour un logement vide et 1 an pour un logement meublé. Il doit également respecter un délai de préavis de 3 mois en location meublée et 6 mois avant l'échéance du bail vide. Pour la location meublée, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption pour acheter le logement.
2. Il peut le revendre avec le bail de location associé, si le contrat que vous avez signé avec lui est encore en cours et qu'il ne peut pas vous donner congé. Dans ce cas, vous n'êtes pas contraint de quitter le logement à l'issue de la vente et votre contrat de location se poursuivra dans les mêmes conditions qu'initialement, mais avec un nouveau propriétaire.

Dans les deux situations, le propriétaire bénéficie d'un droit de visite du logement, dans le respect des règles citées.

Au-delà des visites pour la vente, le locataire est parfois confronté à une autre hypothèse : le propriétaire qui souhaite faire réaliser des travaux dans le logement occupé. La règle est différente selon la nature des travaux. Pour les réparations urgentes et indispensables à la conservation du logement (fuite de toit, problème de chauffage, etc.), le locataire ne peut pas s'opposer à leur réalisation, même si ces travaux lui sont pénibles. La loi permet en effet au propriétaire d'y procéder, et l'exécution de ces travaux d'entretien doit être supportée par le locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, ce dernier peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la gêne subie.

En revanche, pour des travaux d'amélioration ou de rénovation non urgents, le propriétaire doit obtenir l'accord du locataire et convenir des modalités pratiques d'intervention : jours et horaires, état des lieux préalable, protection des effets personnels du locataire. Si des dommages sont causés aux biens du locataire lors de travaux autorisés, la responsabilité du propriétaire ou de ses prestataires peut être engagée. Le locataire peut en cas de litige s'adresser à l'ADIL ou consulter un juriste pour faire valoir ses droits, notamment sous l'article 1724 du Code civil relatif aux travaux dans un logement loué.

En cas de travaux d'amélioration à la charge du locataire lui-même (aménagements personnels), celui-ci doit obtenir l'autorisation du propriétaire au préalable, notamment pour tout ce qui touche à la structure du logement. À la fin du bail, lors de l'état des lieux de sortie, un coup d'œil précis permettra de vérifier si ces travaux doivent être conservés ou remis à l'état d'origine.