Propriétaire : comment fixer le prix du loyer ?

Propriétaire : comment fixer le prix du loyer ?

Vous souhaitez mettre en location votre logement mais entre la loi Alur avec l'encadrement des loyers et les dispositifs fiscaux dont vous avez peut-être bénéficié, vous êtes perdu pour fixer le montant du loyer. Pas de panique, SeLoger fait le point. 

Déterminer le prix du loyer pour votre location

Lorsque le logement ne tombe pas sous le coup d'une disposition légale particulière, vous êtes totalement libre de fixer le loyer que vous souhaitez. Cette affirmation est cependant à relativiser quelque peu dans la mesure où si le loyer exigé est trop élevé, vous rencontrerez des difficultés à trouver un locataire. L'opposition urbain / rural a son incidence. Une location dans une zone rurale sera louée moins cher qu'en ville. La localisation du logement a son importance au niveau du prix selon que l'on soit proche ou pas du centre-ville, que l'on habite dans une zone résidentielle ou à la périphérie de la ville. La qualité du logement permettra également de fixer un loyer. Il faut voir si des travaux sont à effectuer ou non, si la location est effectuée dans un logement ancien ou neuf, le niveau de performance énergétique, etc. Le gardiennage d'immeuble ou la présence d'un ascenseur vous permettront de pouvoir fixer un loyer à la hausse.

Vous souhaitez mettre votre logement en location ?

Vous bénéficiez d'un dispositif fiscal : le loyer est encadré

Le montant du loyer peut être encadré lorsque le logement s'inscrit dans des dispositions légales du type loi Scellier, loi Alur, la loi Pinel ou encore le dispositif Borloo :

  • La loi Alur : ce dispositif concerne 28 zones françaises (agglomérations de plus de 50 000 habitants) où le marché locatif est tendu (difficile d'accès). Le loyer est fixé par rapport à un loyer médian déterminé par le préfet. Le contrat de bail est fondé sur un modèle type.
  • La loi Scellier : la réduction d'impôt dépend d'un loyer plafonné mais également des revenus du locataire. Vous pouvez bénéficier de la disposition Scellier selon la date de votre investissement immobilier ainsi que la zone géographique où il a été réalisé.
  • La loi Pinel : elle concerne les investissements immobiliers réalisés entre 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Il y a réduction d'impôt lorsque les loyers sont plafonnés. Le propriétaire doit s'engager à louer son bien pendant six ou neuf ans. Le logement doit être loué nu et le locataire doit s'engager à faire de ce logement sa résidence principale.

Ce sont actuellement les principales dispositions légales auxquelles nous pouvons ajouter les lois Borloo ou Besson et qui fonctionnent sur le même principe réduction d'impôt contre loyer plafonné.

Bon à savoir

Les loyers plafonnés sont réactualisés chaque année et accessibles sur Internet en fonction du dispositif légal relatif à votre bien. Vous trouverez les barèmes en fonction de la zone géographique et du type de bien que vous possédez. Pour les loyers non plafonnés, si votre but est de louer votre bien afin d'en tirer un revenu régulier, veillez à ne pas surestimer sa valeur.

Votre bien immobilier à louer est dans une zone tendue

Il existe actuellement 28 zones tendues en France. Elles incluent un peu plus de 1100 communes. Un propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite à la première location et si son bien immobilier n'a pas été loué depuis plus de 18 mois. Cette liberté de fixation est également valable lorsque des travaux d'amélioration ont été effectués. Cette condition est justifiée lorsque ces travaux ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire avec une vacance minimale de 6 mois. De plus, il faut que le montant des travaux d'amélioration soit justifié et soit équivalent a minima à une année de loyer pratiqué. Dans le cadre d'un renouvellement de bail ou bien d'une nouvelle location, le propriétaire-bailleur ne pourra augmenter son loyer qu'en prenant en considération les fluctuations de l'indice de référence des loyers qui est communiqué chaque trimestre par l'INSEE.

Conseils SeLoger

Pour vous aider à trouver le bon loyer, tournez-vous vers les annonces de location de votre quartier, cela vous donnera une idée des prix pratiqués. Mais pour être sur de louer votre bien au juste prix, le mieux est de faire appel à un agent immobilier. Lui, seul connait les atouts ou les petits inconvénients de votre secteur.

Votre location est en zone non tendue

Le propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite pour une première location, un logement vacant ou pour une nouvelle location. Cette liberté est cependant relative car soumise à plusieurs conditions :

  • Le logement ne doit pas être situé dans une zone tendue.
  • Dans le cadre d'un bail nu (pour une durée de 3 ans), le montant du loyer ne peut être augmenté que si une clause contractuelle de révision le prévoit.
  • La majoration ne peut pas excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.
  • Pour le renouvellement du bail, l'augmentation du loyer est également contrôlée. Elle ne peut intervenir que si lors du premier contrat de bail le montant du loyer était manifestement en-deçà du prix du marché local.

La loi française encadre la fixation des loyers pour certaines zones géographiques définies et demeure relativement floue pour d'autres paramètres. En règle générale, le propriétaire-bailleur doit faire preuve de bon sens. L'intérêt principal du propriétaire est de pouvoir tirer un revenu régulier de sa location immobilière. A l'exception de certaines régions où l'offre sur le marché locatif est limitée, fixer un loyer considéré comme trop cher ne garantira pas de trouver un locataire.