Propriétaire : quels sont vos recours si un locataire dégrade votre logement ?

Pour évaluer les dommages causés par votre locataire, il est important de vous référer aux états des lieux d’entrée et de sortie. Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux contradictoire doit en effet être réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire.

Si ce dernier permet de révéler que votre bien a subi des dégradations conséquentes, vous pouvez, dans un premier temps, retenir le dépôt de garantie. Cette somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail sert justement à couvrir les éventuels manquements du locataire au terme de son contrat, tels que des loyers ou charges impayés, ou encore des réparations non effectuées.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges. Si les frais de réparation ne sont pas complètement couverts par le dépôt de garantie, vous pouvez demander au locataire un remboursement de la différence.

Dans ce cas, l’envoi d’une mise en demeure détaillant le coût supplémentaire des travaux réalisés est indispensable pour obtenir un remboursement total. Cette mise en demeure est à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire ou à sa caution.

Si vous avez conclu un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif Visale, lors de la signature du bail, sachez qu’outre les impayés de loyers et de charges, cette garantie couvre également les dégradations locatives imputables à votre locataire.

Ces dernières sont garanties dans la limite de 2 mois de loyers et charges inscrits au bail, en complément du dépôt de garantie.

Si vous avez souscrit la garantie loyers impayés (GLI) dans le cadre de votre assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) ou indépendamment, vous êtes couvert pour un certain montant de loyers impayés, une protection juridique et dans certains cas pour les réparations des dégradations laissées par votre locataire.

Pour en connaître les modalités, vérifiez les conditions de prise en charge auprès de votre assureur.

Sans réponse de la part de votre locataire et de son éventuelle caution, ou si vous n’avez pas réussi à vous mettre d’accord, il vous est également possible de saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

Cette commission indépendante aide gratuitement les propriétaires et locataires à régler leurs différends, et notamment les litiges concernant les dégradations. Vous serez convoqué avec votre locataire, pour que chacun puisse s’exprimer et défendre son point de vue. L’objectif étant de trouver un accord à l’amiable sans avoir recours à la justice.

Pour saisir la Commission départementale de conciliation, adressez-vous à la commission du département où est situé votre logement. Dans cette optique, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception en y faisant figurer :

• les coordonnées du locataire et du bailleur ;
• l’objet du litige ;
• la copie du contrat de bail ;
• tous les documents utiles pour justifier votre demande (état des lieux, mails, courriers, plans…).

Si la situation ne s’est pas réglée avec le conciliateur, votre dernière option est de saisir le tribunal judiciaire. La saisine est réalisée par une déclaration au greffe du tribunal de la commune où se situe le logement loué. Cette action judiciaire peut également inclure l'assignation en justice du garant du locataire, le cas échéant.