Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, lorsque le logement est situé dans une zone soumise à encadrement des loyers, son propriétaire peut appliquer - sous certaines conditions - un complément de loyer.
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?
Plusieurs villes sont concernées par l’encadrement des loyers, suite à la prise d’arrêtés préfectoraux, à savoir :
- Paris, depuis juillet 2019.
- Lille, Hellemmes, Lomme, depuis avril 2021.
- Les villes de la « Plaine commune » (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) depuis juin 2021.
- Lyon et Villeurbanne, depuis novembre 2021.
- Les villes de l'Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), depuis décembre 2021.
Pour tous les baux conclus postérieurement à ces dates, un propriétaire est en droit d'appliquer un complément de loyer dès lors que son logement présente des caractéristiques de confort et de localisation particulières. Le complément de loyer vient, dans ce cas, s’ajouter au loyer de base, lequel est alors nécessairement égal au loyer de référence majoré.
Comment déterminer le complément de loyer ?
Pour qu'un complément de loyer soit appliqué, les caractéristiques de confort et de localisation doivent être déterminantes par rapport à d’autres logements de même catégorie et se situant dans un même secteur géographique. Ces caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte pour le calcul du loyer de référence, ni donner lieu à récupération par le propriétaire sur le fondement des charges récupérables. Ainsi, par exemple, le complément de loyer ne peut pas se justifier par une année de construction ou par l’existence d’un ascenseur dans l’immeuble.
La loi ne détermine pas de modalités de calcul du complément de loyer en fonction des caractéristiques du logement. C’est le propriétaire qui va librement fixer ce montant. Le locataire pourra le contester en suivant une procédure bien spécifique.
Le locataire peut contester le complément de loyer
Le locataire a la possibilité de contester le complément de loyer déterminé par le propriétaire en saisissant la commission départementale de conciliation. Il dispose pour cela d'un délai maximum de trois mois à compter de la signature du bail de location. Le propriétaire devra alors rapporter la preuve que le complément de loyer est bien justifié. En cas d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation va le constater dans un rapport écrit et le montant du nouveau loyer s’appliquera à compter de la date de prise d’effet du bail.
En revanche, si le désaccord persiste, le locataire devra, dans un délai de trois mois, saisir le juge des contentieux de la protection. Le montant du nouveau loyer sera alors fixé par le juge et s’appliquera de façon rétroactive, à compter de la signature du contrat de location.
Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : article 140
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