Un locataire doit-il payer les dégradations même si le propriétaire ne fait pas les réparations ?

05 fév 2021
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Lorsque le locataire sortant est responsable de dégradations dans le logement qu’il restitue, il doit indemniser le propriétaire. Mais cette indemnisation n’est pas conditionnée à la réalisation effective de travaux, le propriétaire n’est donc pas tenu d’engager des réparations, même une fois indemnisé.

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Un locataire doit-il payer les dégradations même si le propriétaire ne fait pas les réparations ?
Le propriétaire doit être indemnisé en cas de dégradations avérées, mais il n'est pas tenu de remettre le logement en état. © fizkes

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Dégradations : le locataire doit toujours indemniser le propriétaire

Lorsque des dégradations sont constatées au départ d’un locataire, ce dernier doit indemniser le propriétaire à hauteur du montant estimé des réparations. En revanche, cette obligation d’indemniser le propriétaire n’est pas assortie à celle de réaliser effectivement les réparations pour ce dernier. En cas de dégradations dans le logement, le locataire doit donc se contenter de verser la somme qu'il doit au propriétaire sans exiger de sa part que les travaux soient engagés.

Ce cas de figure a été jugé par la Cour de Cassation, car un locataire avait assigné son ancien propriétaire, au motif que ce dernier a remis le logement en location immédiatement sans remise en état, sans baisse de loyer et sans démontrer une baisse de valeur du logement. Les juges ont estimé qu’aucune loi n’obligeait le propriétaire à réaliser des travaux. Le Code civil déclarant seulement que le locataire doit répondre « des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». A partir de ce principe, les dépenses engagées ou non par le propriétaire pour des travaux ne regardent pas l’ancien locataire.

Cass. Civ 3, 7.1.2021, K 19-23.269

Les dégradations sont constatées dans un état des lieux

La loi prévoit qu’un état des lieux doit être effectué en présence du locataire et du propriétaire (ou de son mandataire) à l’entrée puis à la sortie du locataire. L’état des lieux permet d’attester de l’état du logement et de comparer cet état entre l’arrivée et le départ du locataire, pour relever d’éventuelles dégradations ou pertes dans le logement. C’est donc ce document qui fait foi en cas de dégradations avérées et qui va permettre au propriétaire de demander une indemnisation au locataire pour compenser ce préjudice. Lorsque les dégradations sont liées à la vétusté, c’est le propriétaire qui prend en charge les réparations, mais lorsqu’elles sont dues à la négligence et/ou à la mauvaise utilisation du locataire, il doit alors abandonner le dépôt de garantie afin de compenser.

Le dépôt de garantie ne couvre pas les dégradations, que faire ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux et qui vise à couvrir d’éventuelles dégradations à son départ. Lorsqu’aucune dégradation n’est relevée dans l’état des lieux, le propriétaire doit restituer le montant du dépôt de garantie au locataire dans un délai de 2 mois. Mais en cas de dégradations avérées et relevées dans l’état des lieux de sortie, le propriétaire conserve alors le dépôt de garantie. En revanche, cette somme n’est pas toujours suffisante pour couvrir les frais engendrés par les dégradations. Il est alors nécessaire d’estimer le montant du préjudice en fournissant des factures et/ou des devis d’artisans pour évaluer les réparations : ces documents permettent d’appuyer la demande et d'exiger du locataire le versement d’une somme complémentaire.

La garantie loyer impayé (GLI), lorsqu’elle est souscrite, peut comporter une clause dégradation immobilière. Cette clause permet de demander à l’assureur de rembourser les travaux de remise en état. On relève cependant des exclusions de garantie.

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