Assurance loyers impayés : quelles garanties pour les propriétaires et les locataires ?

Impayés de loyers : le propriétaire peut se couvrir avec une GLI

L’assurance loyers impayés ou Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance optionnelle proposée par les banques et les compagnies d’assurance. Elle peut être souscrite par un propriétaire pour se prémunir contre les risques d’impayés de loyers. Les garanties dont peut bénéficier le propriétaire dépendent du contrat et de la société d’assurance. Certaines garanties sont toutefois généralement comprises. C’est le cas du recouvrement des loyers impayés (charges et taxes comprises), en cas de défaillance du locataire, ainsi que de la prise en charge des frais de contentieux et de procédure si un litige survient entre le bailleur et le locataire. Les frais de détérioration du logement non couverts par le dépôt de garantie et constatés après le départ du locataire, peuvent également être pris en charge. Les assurances loyers impayés rendent toutefois difficile le choix du locataire. Pour que le propriétaire soit couvert, il faut que le locataire soit éligible, en fonction des conditions particulières fixées par l’assureur. La GLI a également un coût : la cotisation varie entre 2,5 et 5 % du montant annuel du loyer charges comprises. Cependant, ce montant est déductible des revenus fonciers du propriétaire.

Les limites d’un garant physique en cas d'impayés

Le garant physique reste la forme de cautionnement la plus répandue chez les locataires. Les garants physiques sont généralement des personnes de l’entourage du locataire. Dans le cas où le locataire cesserait de payer son loyer, le propriétaire se tourne vers les garants pour obtenir le versement des sommes dues. Précisons qu’il existe deux formes de caution : la caution simple et la caution solidaire. Dans le premier cas, les garants physiques ont droit au bénéfice de discussion en cas d’impayés. Ils peuvent donc demander que le propriétaire poursuive d’abord le locataire mauvais payeur et se retourne contre eux s’il ne règle pas sa dette. Dans le deuxième cas, dès le moindre impayé, le propriétaire se retourne directement contre les garants, qui devront régler les dettes du locataire. Mais le recours à un garant physique a ses limites. En effet, la solvabilité d’un garant est souvent difficile à cerner : le propriétaire pourra seulement se baser sur ses fiches de paie. Si le garant désigné par le locataire est caution multiple ou s’il manque de sérieux dans la gestion de ses comptes, le propriétaire n’aura aucun moyen de le détecter.

Les garants institutionnels, késako ?

Les garanties traditionnelles sont désormais concurrencées par une nouvelle génération de garanties payables par le locataire. Créées par des start-up, ces nouvelles garanties, aussi appelées « garants institutionnels », allègent la charge du propriétaire et aident les locataires à se loger plus rapidement avec un dossier boosté. Parmi les garants institutionnels, on peut citer Unkle, GarantMe, Cautioneo ou encore Studapart. Ces garants proposent plusieurs garanties, comme la prise en charge complète des procédures de recouvrement et d'éviction en cas d’impayés. Les garants institutionnels sécurisent également le paiement des loyers. En cas de défaillance du locataire, c’est le garant qui continue à assurer le versement des loyers au propriétaire à date fixe et sans délai de carence, contrairement à un garant physique. Pour avoir recours à un garant institutionnel, il suffit de faire une demande en ligne. Le garant vérifie ensuite la fiabilité et la solvabilité du locataire. Si le dossier est validé, le locataire reçoit un certificat de garantie qui lui permet de justifier d’un garant solide auprès d’un propriétaire.

Loyers impayés : quid de la caution Visale ?

La caution Visale est un service gratuit proposé par Action Logement. C’est cet organisme qui se porte garant pour le compte du locataire. En cas de loyers impayés, il règle le loyer au propriétaire. Le locataire devra ensuite régler sa dette auprès d’Action Logement. Avec la caution Visale, les loyers sont garantis durant le bail, dans la limite de 36 mois d’impayés. Le locataire n’a pas besoin de présenter un garant physique au propriétaire. Néanmoins, la caution Visale s’adresse seulement à certains locataires, comme les salariés du secteur privé qui ne sont pas en CDI, les salariés de plus de 30 ans qui sont entrés depuis moins de 6 mois dans un nouvel emploi, les salariés en mutation professionnelle ou encore les jeunes de 18 à 30 ans. Pour bénéficier de Visale, le loyer (charges comprises) doit être d'un montant maximum égal à 1 500 € en région Île-de-France et 1 300 € dans le reste de la France. De son côté, le propriétaire doit louer un logement du parc privé, qui doit constituer la résidence principale du locataire et le bail doit être individualisé et contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer.