Pour une location constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie est encadré par la loi, même s’il n’est pas obligatoire. Son montant maximal et son délai de restitution varient selon le type de location. Le propriétaire peut le demander pour se prémunir contre certains manquements du locataire, à condition de respecter les règles en vigueur.
- Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il peut indemniser le propriétaire en cas de dégradations.
- En location vide, il est plafonné à un mois hors charges ; en meublé, il est plafonné à deux mois.
- Le bailleur le restitue sous un mois si l’état des lieux est conforme, sous deux mois en cas de dégradations constatées.
- Le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % pour la régularisation des charges, mais un retard de restitution entraîne 10 % de majoration par mois.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans un contrat de location
Le dépôt de garantie est une somme versée au début de la location et susceptible d’être restituée à la fin du bail.
Les articles 3 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’imposent pas le versement d’un dépôt de garantie. C'est une simple possibilité. Le propriétaire d’un bien loué qui ne demande pas de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux de son locataire n’encourt aucune sanction légale.
Cela peut toutefois être une source potentielle de litige. En effet, le dépôt de garantie, lorsqu’il existe, sert d’indemnisation pour le propriétaire dont le logement serait dégradé par le locataire. Il ne constitue toutefois pas une indemnisation automatique pour le propriétaire : toute retenue doit correspondre à une somme justifiée.
Pour les locations meublées, le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois du loyer hors charges.
Dépôt de garantie en location : quelles sont les règles ?
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Pour une location meublée, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges.
Le bail mobilité, quant à lui, ne permet pas au propriétaire d’exiger un dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est versé au propriétaire, ou par l’intermédiaire d’un tiers, au moment de la signature du bail. Il ne peut pas être augmenté en cours de location, même si le loyer est révisé ou si le contrat est renouvelé.
Une autre règle s’applique lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois : le propriétaire ne peut normalement pas demander de dépôt de garantie. Toutefois, si le locataire demande à bénéficier d’un paiement mensuel du loyer, le bailleur peut alors en exiger un, dans les limites prévues par la loi.
Dans quel délai le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec celui d’entrée justifiant des vérifications ou des retenues. Le délai court à compter de la restitution des clés, effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues par le locataire ainsi que celles qu’il a dû régler à sa place, à condition que les retenues soient dûment justifiées. Il peut notamment s’agir de loyers ou de charges impayés, de réparations locatives non effectuées ou de dégradations imputables au locataire. Les sommes réclamées doivent être étayées par des justificatifs adaptés, comme des factures, des devis ou des éléments permettant de constater les dégradations.
À cette fin, le locataire indique au propriétaire ou à son mandataire, lors de la remise des clés, sa nouvelle adresse et ses coordonnées utiles à la restitution.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Le locataire n’est pas responsable de l’usure normale du logement liée au temps et à son utilisation. La vétusté, par exemple celle d’une peinture qui a vieilli au fil des années, ne peut donc pas être assimilée automatiquement à une dégradation imputable au locataire.
Le propriétaire peut-il conserver une partie du dépôt de garantie pour les charges ?
Dans un immeuble collectif, le propriétaire peut conserver une provision destinée à régulariser les charges locatives, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Cette retenue doit être justifiée et ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
La régularisation définitive et la restitution du solde doivent intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes, sous réserve des sommes restant éventuellement dues.
Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais ?
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, le locataire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En l’absence de règlement, il peut solliciter un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, selon la nature du litige, puis saisir le juge compétent si nécessaire.
En principe, le montant du dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est toutefois pas due lorsque le retard résulte de l’absence de communication par le locataire de sa nouvelle adresse au propriétaire.
Pour éviter les contestations, il est donc conseillé au locataire de conserver le bail, les états des lieux d’entrée et de sortie, la preuve de la remise des clés ainsi que les échanges relatifs à la restitution du dépôt de garantie.
Références juridiques
Articles 3 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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