Aménager un souplex : les règles à respecter

Des autorisations à obtenir préalablement

Avant toute autre démarche, il est important que vous preniez connaissance du règlement sanitaire local auprès de votre mairie, afin de vous assurer que la partie en sous-sol que vous souhaitez aménager peut être utilisée à des fins d’habitation. Selon les mairies, les règles qui encadrent les questions de salubrité, de hauteur sous plafond, d'humidité et d'assainissement sont plus ou moins strictes, et vous pouvez tout à fait vous voir refuser l’aménagement de votre sous-sol.

Enfin, la seconde autorisation que vous devez impérativement obtenir est bien entendu celle du syndicat des copropriétaires de votre immeuble. Cette autorisation vous sera accordée si vous emportez la majorité des voies lors de la réunion d’assemblée générale. Si vous l'obtenez à l'issue de la réunion, cette autorisation sera ensuite inscrite dans le règlement de copropriété.

Des démarches à effectuer en fonction de la surface

• La surface en souplex qui vient s’ajouter à votre logement est inférieure à 5 m², vous n’êtes pas tenu d’effectuer la moindre formalité administrative.
• Vous souhaitez créer une surface plancher ou d’emprise au sol qui est comprise entre 5 m² et 20 m², vous êtes dans l’obligation d’effectuer une déclaration préalable auprès de votre mairie mais le permis de construite n'est pas requis.
• Vous devez obtenir un permis de construire dès lors que les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade de l’immeuble, ou lorsqu’ils visent à créer plus de 20 m² de surface hors d’œuvre brute (SHOB).

N'envisagez pas le souplex comme un investissement locatif

N’envisagez pas tant de travaux dans l’objectif de louer votre souplex par la suite, car en la matière, la réglementation est d’autant plus stricte et il se peut que vous ayez l’interdiction de le louer.

Sachez donc qu’il est formellement interdit de louer un sous-sol, car le Code de la santé stipule que ces derniers sont impropres à l’habitation et donc à la location. En effet, pour pouvoir être loué, un logement doit présenter une hauteur sous plafond de 1,80 mètre au minimum et bénéficier d’ouvertures sur l’extérieur.

Ainsi, si les pièces principales de votre souplex sont trop basses et dépourvues de fenêtres, il vous sera interdit de le mettre en location.

Un aménagement qui n'a pas d'impact sur le montant de votre taxe foncière

Dans la mesure où vos pièces doivent bénéficier d'une ouverture sur l'extérieur et d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre, la partie en sous-sol ne sera pas légalement considérée comme habitable.

L'une des conséquences sera par exemple que vous ne pourrez pas mentionner le nombre de mètres carrés que comportent vos pièces en sous-sol dans une annonce lors de la revente de votre logement, car cette surface ne rentrera pas dans les critères de la loi Carrez. En revanche, l'avantage que vous en retirerez sera qu'aux yeux de l'administration fiscale la surface de votre logement restera identique, et le montant de votre taxe foncière n'augmentera pas.

Découvrez toutes les astuces pour aménager une pièce aveugle :  edito.seloger.com/lifestyle/decoration-interieure/pieces-aveugles-comment-les-amenager