Bail d’habitation : quand considère-t-on qu’un locataire a abandonné le logement ?

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la démarche à suivre lorsqu’un bailleur soupçonne un abandon du logement par son locataire. Dès lors que des éléments laissent présumer que le logement n’est plus occupé, le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation du bail doit d’abord mettre en demeure le locataire de justifier son occupation effective.

Cette mise en demeure doit être réalisée exclusivement par un commissaire de justice (anciennement huissier). Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre et prouver qu’il occupe toujours les lieux.

En l’absence de réponse dans un délai d'un mois, le commissaire de justice peut dresser un procès-verbal de constat d’abandon. Ce document doit comprendre :

• l’état du logement,
• l’inventaire des biens laissés sur place,
• et, le cas échéant, leur évaluation marchande.

Muni de ce procès-verbal, le bailleur peut alors saisir le tribunal pour solliciter :

• la résiliation judiciaire du bail,
• la reprise des lieux,
• et, si nécessaire, l’autorisation de vendre aux enchères les biens abandonnés par le locataire.

Sur le sujet, la jurisprudence foisonne. La notion d’abandon n’étant pas définie par la loi, les tribunaux ont progressivement précisé les situations pouvant la caractériser. Les juges ont notamment retenu l’abandon dans les cas suivants :

• placement définitif en maison de retraite, imposé par la famille du locataire (descendants ou ascendants), empêchant tout retour au logement ;
• hospitalisation prolongée et imprévue, lorsque l’état de santé du locataire justifie un séjour définitif en unité de soins de longue durée ;
• départ définitif d’un occupant, comme une mère quittant le logement à la suite de différends familiaux, sans fournir de nouvelle adresse ni donner de nouvelles.

Ces exemples montrent que les juges apprécient l’abandon au regard d’un ensemble d’indices concordants révélant l’impossibilité ou la volonté du locataire de ne plus occuper le logement.