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Bail d'habitation : en quoi consiste l’obligation de délivrance du propriétaire ?

Bail d'habitation : en quoi consiste l’obligation de délivrance du propriétaire ?

Dans le cadre d’un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire du logement loué doit respecter un certain nombre d’obligations et notamment une obligation de délivrance.

Bail d'habitation : en quoi consiste l’obligation de délivrance du propriétaire ?

Qu'est-ce qu'une obligation de délivrance ?

L’article 6 de la loi de 6 juillet 1989, qui régit les locations à usage d’habitation pour une résidence principale, dispose que le propriétaire a l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Bon à savoir

Outre cette obligation, le propriétaire doit également assurer au locataire la jouissance paisible du logement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, et enfin ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Qu’est ce qu’un logement en bon état ?

Cette obligation signifie que le propriétaire doit délivrer au locataire, lors de son entrée dans les lieux, un logement en bon état. Mais qu’est ce qu’un logement en bon état ? Il n’en existe pas de définition juridique, et la résolution d’un éventuel litige reste soumise à l’interprétation souveraine des juges. La Cour de cassation a rappelé que le propriétaire, quand bien même le locataire attesterait prendre le logement « en l’état », a toujours l’obligation de réparer les volets et les fenêtres en mauvais état d’usage et de réparation lors de l’entrée dans les lieux de son locataire. La responsabilité d’un propriétaire a également été retenue au motif qu’il avait délivré le logement avec des sols dégradés et sales. De la même manière, le propriétaire doit réparation au locataire si le logement ne dispose pas d’alimentation en eau potable. Les cas de jurisprudence sont très nombreux, les juges ne sont pas en reste sur la question.

Références juridiques

  • Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Cass, 3e civ, 10 févr. 2004, Loyers et copr. 2004, n°69
  • Cass, 3e civ, 12 juin 2003, Administrer nov. 2003, n°38.