Dans le cadre d’une copropriété, les copropriétaires doivent assumer un certain nombre d'obligations, dont celle de payer leurs charges de copropriété. En cas d’impayés, l’action en recouvrement est encadrée par un délai de prescription de 5 ans. Le point en détail.
Le principe : l’obligation pour les copropriétaires de payer leurs charges
Ce principe est posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : chaque copropriétaire est tenu du paiement de ses charges de copropriété à hauteur de sa quote-part, déterminée par le règlement de copropriété.
Plus précisément, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs, en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser la cotisation prévue pour alimenter le fonds de travaux, proportionnellement à leurs tantièmes.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Le délai de prescription, en cas d’impayés de charges
Le délai de prescription pour recouvrir les charges impayées, c'est-à-dire le délai dont dispose le syndic pour obtenir le paiement de ces sommes par les copropriétaires mauvais payeurs, correspond au délai de prescription de droit commun de 5 ans.
Le syndic dispose donc de 5 ans pour engager une procédure de recouvrement à compter du jour de leur exigibilité.
Si l’impayé de charges est d’un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, le syndic à l’obligation de tenter une mesure alternative de règlement des conflits, par le biais d’un conciliateur ou d’un médiateur. Il s’agit d’un préalable obligatoire à la saisine d’un juge.
Que faire pour recouvrer les charges impayées ?
Le syndic peut adresser aux copropriétaires concernés une lettre recommandée avec demande d’avis de réception afin de leur notifier cet impayé et de leur en demander le paiement sous un certain délai.
Si ce courrier n’est pas suivi d’effet, le syndic pourra faire délivrer une mise en demeure de payer la somme sous un délai précis. La mise en demeure est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception électronique, sauf si le copropriétaire formule expressément une demande pour la recevoir par voie postale.
À défaut de régler sa dette, le copropriétaire défaillant s'expose à une procédure judiciaire de recouvrement.
Références juridiques
- Articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
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