Diagnostic immobilier : quelles sont les obligations du propriétaire lors d'une vente ou d'une location ?

Vente : le propriétaire doit-il toujours établir les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers sont les éléments constitutifs du dossier de diagnostic technique (DDT) exigé par l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation dans le cadre de la cession d'un bien. Ils sont entièrement à la charge du propriétaire, car la loi stipule que les attestations doivent être réalisées en son nom. Il a également l'obligation de les réaliser assez tôt pour permettre à l'acquéreur ou au locataire du bien de prendre connaissance des caractéristiques de ce dernier. Cela permet d'éviter un certain nombre de problèmes.

Grâce aux diagnostics immobiliers, il est par exemple possible de savoir s'il y a des termites dans la charpente du logement, s'il y a du plomb dans les peintures, s'il y a de l'amiante dans les revêtements, si le logement consomme trop d'énergie ou si les installations électriques sont obsolètes. Ce sont les personnes et les biens qui seront protégés grâce à ces contrôles techniques.

Le diagnostic favorise le déroulement de la transaction immobilière dans les meilleures conditions et le respect mutuel. Il favorise aussi la sécurité et la réduction des dépenses budgétaires au quotidien.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ou une location ?

Pour se conformer à la loi, tout propriétaire désireux de céder son bien doit connaître la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location afin de prendre ses dispositions afin de pouvoir tous les réaliser. Le meilleur moyen d'avoir cette information rapidement est de consulter le site internet des agences spécialisées dans la réalisation de ces diagnostics.

Selon le type de bien et la zone géographique où il se trouve, les contrôles à faire peuvent varier : état d'amiante, le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, état de l'installation intérieure d'électricité, état de l'installation de gaz, état des risques et pollutions.

Diagnostic d'amiante

L'amiante est un matériau à texture fibreuse qui a été autrefois très utilisé dans le secteur du BTP. À cause de sa toxicité, son utilisation a été interdite en France à partir du 1er janvier 1997. Le diagnostic d'amiante est obligatoire pour toutes les ventes et locations de biens dont le permis de construire a été délivré avant cette date. Il permet de détecter la présence de fibres d'amiante dans certains éléments du logement. Il faut parfois effectuer des prélèvements pour les analyser au laboratoire. Si des éléments contenant de l'amiante sont détectés, on évalue leur état pour savoir s'il faut les retirer ou suivre leur évolution.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il est indispensable de réaliser un diagnostic pour évaluer la consommation énergétique (par mètre carré, par an) d'un logement avant toute transaction. Le DPE permet aussi d'évaluer l'impact du bien en termes d'émission de gaz à effet de serre. L'analyse porte sur les matériaux, le système de chauffage, le système de production d'eau chaude ainsi que l'isolation du logement. Le DPE est obligatoire depuis le 1er janvier 2011. C'est un diagnotic très important, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location, notamment depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE au 1er juillet 2021.

Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb s'inscrit également dans une optique de protection de la santé des futurs occupants d'un logement. Le plomb se retrouve en général dans les peintures des bâtiments et sa poussière commence par se propager dans l'air quand les revêtements entament leur dégradation. Quand il est inhalé, il devient très dangereux pour la santé, surtout celle des femmes enceintes et des enfants. Des cas d'anémie, d'hypertension artérielle et de douleurs abdominales ont déjà été recensés en raison d'une intoxication au plomb. Le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire pour toutes les transactions qui concernent un logement dont la construction date d'avant le 1er janvier 1949. Il concerne les bâtiments à usage d'habitation.

Diagnostic termites

Les termites sont des insectes nuisibles qui peuvent dégrader les matériaux en bois utilisés pour construire une maison. Le diagnostic termites a donc pour but de détecter la présence de ces insectes dans le logement. Il est obligatoire dans certaines zones et peut s'accompagner d'un autre diagnostic concernant l'état parasitaire du bien s'il s'agit d'une zone à risque.

Diagnostic électricité

L'état de l'installation intérieur d'électricité a pour but de mettre en évidence les anomalies des installations électriques afin qu'elles puissent être corrigées. Le document concerne les biens dont les installations ont plus de 15 ans. Les modalités de réalisation de ce contrôle sont fixées dans l'article L134-7 du Code de la construction et de l'habitation.

Diagnostic gaz

Ce diagnostic permet de contrôler la conformité des installations de gaz naturel dans les maisons et appartements dont les installations ont plus de 15 ans. Son rôle est de garantir la sécurité des personnes et des biens dans le logement. La tuyauterie, le raccordement des appareils et le système de ventilation font partie des éléments qui doivent être attentivement contrôlés.

État des risques et pollutions

L'état des risques et pollutions renseigne sur les dangers d'ordre naturel, minier, technologique et sismique auxquels le logement, qui fait l'objet de la transaction, est exposé. Seules certaines zones géographiques sont concernées par ce diagnostic.

Diagnostic surface : loi Carrez ou loi Boutin ?

Le certificat de surface loi Carrez atteste de la surface habitable d'un appartement ou d'une maison en copropriété. Elle est obligatoire pour la vente. Le mesurage loi Boutin est quant à lui obligatoire pour la mise en location d'un bien. Attention : les modalités de calcul de la surface habitable ne sont pas similaires dans ces deux cas.

Qui peut réaliser un diagnostic immobilier ?

Le propriétaire a l'obligation de réaliser les diagnostics immobiliers techniques par des diagnostiqueurs certifiés, comme ceux d'Allodiagnostic par exemple. Ils doivent être assurés et présenter des garanties de compétence. Les diagnostiqueurs immobiliers doivent également être impartiaux et indépendants vis-à-vis du propriétaire ou de l'agence immobilière mandatée par celui-ci pour vendre ou louer le bien.

L'état des risques et de la pollution ainsi que le mesurage de la surface habitable sont les seuls diagnostics que le propriétaire peut légalement réaliser lui-même. Cela est toutefois déconseillé car un diagnostic sera toujours considéré comme plus sérieux s'il est réalisé par un professionnel.

Quel délai pour réaliser un diagnostic immobilier ?

Le DPE doit avoir été fait au moment de la mise en vente ou en location. Il figure sur l'annonce, quel que soit le support sur lequel elle est publiée. Les autres rapports de diagnostics doivent être disponibles au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente ou du bail. Toutefois, il est vivement conseillé de les avoir réalisés avant, car il est courant que l'acheteur vous demande ces diagnostics avant de signer une promesse de vente.

Le propriétaire risque-t-il des sanctions ?

Le propriétaire d'un bien immobilier peut être sanctionné par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) si le DDT est incomplet ou si un diagnostic présente de fausses informations. Il peut se voir infliger une amende de 300 000 € et une peine maximale de 2 ans d'emprisonnement. Si le vendeur ou le locataire en fait la demande auprès d'un tribunal, la transaction peut aussi être annulée et le propriétaire sera amené à payer des dommages et intérêts.