Dans le cadre d’une habitation constituant la résidence principale d'un locataire, un bail verbal est juridiquement valable. Il reste cependant très inconfortable pour le locataire comme pour le bailleur. Il est donc vivement recommandé de régulariser la situation en rédigeant un bail écrit, qui peut reprendre une date de prise d’effet antérieure.
La validité d'un bail verbal
La jurisprudence reconnaît qu’un bail verbal est légalement valable, même si, depuis l’adoption de la loi ALUR, il est recommandé de conclure un bail écrit selon un modèle type. Les baux verbaux validés par les juges concernent principalement des contrats antérieurs à cette loi.
Même s’il est juridiquement admis, un bail verbal reste très inconfortable pour le bailleur comme pour le locataire. Il est donc vivement conseillé de formaliser par écrit la location, a posteriori.
Les risques liés à l’absence d’écrit
Un bail verbal rend la situation très inconfortable pour le bailleur et le locataire : les modalités de délivrance du congé ne sont pas définies, la durée du bail non plus et la date de prise d’effet n’est pas précisément déterminée. Autant de facteurs rendant cette situation délicate.
Par ailleurs, aucune clause de révision du loyer n’étant mentionnée par écrit, celle-ci ne pourra pas intervenir.
La formalisation du bail a posteriori
Il convient donc de déterminer les conditions de la location par des éléments factuels, notamment :
- la date de prise d’effet, déterminée par la date de remise des clés ou par le début du contrat d’assurance, par exemple ;
- le montant du loyer, établi par la fourniture de relevés bancaires, par exemple.
Propriétaires et locataires peuvent ensuite conclure un bail écrit a posteriori, avec une date de prise d’effet antérieure.
Références juridiques
- Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Civ, 3e, 7 févr. 1990, n°88-16.225
- CA Paris, 16 oct. 2016, n°15/11871
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