L'acheteur en VEFA peut-il déduire les travaux réalisés de ses revenus fonciers ?

Morgane Jacquet 22 avr 2023
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Dans le cadre d'une location nue, les dépenses de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont en principe déductibles des revenus fonciers, mais qu'en est-il dans le cas d'un achat en VEFA ? On vous dit tout.

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Un immeuble neuf
Le coût des travaux peut-il être déduit des revenus fonciers par le propriétaire d'un logement en VEFA ? © fovivafoto
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Les dépenses de travaux déductibles

Pour être déductibles des revenus fonciers, les dépenses doivent correspondre à de l’entretien et de la réparation, c’est-à-dire à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Elles correspondent en général au maintien en état du bien immobilier. 

Sont également déductibles les dépenses d’amélioration, c’est-à-dire celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans toutefois modifier la structure de l’immeuble.

Les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les dépenses de travaux non déductibles

Par principe, les travaux qui aboutissent à une modification de l’agencement initial ou à l’augmentation de la surface habitable du logement sont exclus des charges de propriété déductibles. En effet, il s’agit de charges en capital contraires à de simples dépenses d’entretien ou de réparation.

L’acquéreur d’un bien en VEFA ne peut pas déduire le prix des travaux de rénovation de ses revenus fonciers. 

En effet, l’administration fiscale considère dans sa doctrine, que ces dépenses constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. 

Le Conseil d’État a également jugé dans une affaire récente que, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le coût des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Dès lors, le coût de ces travaux, qui ne sont pas des charges de propriété, ne peut, pour la détermination du revenu net, être déduit des revenus fonciers provenant de la location du bien en question.

  • BOI-RFPI-BASE-20-30-30
  • BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10
  • Article 28 du CGI
  • Article 31 du CGI 
  • CE 17 octobre 2022, n°460113 
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