Le bien immobilier vendu est grevé de servitudes, s’imposent-elles à l’acquéreur ?

Le bien immobilier vendu est grevé de servitudes, s’imposent-elles à l’acquéreur ?

L’acquisition d’un bien immobilier suppose par principe l’acquisition des droits accessoires. Les servitudes en font parties. L’acquéreur d’un bien immobilier grevé de servitudes devra donc les appliquer.

Quelle différence entre une servitude légale et une servitude conventionnelle ?

Une servitude légale est imposée par la loi et a pour objet l’utilité publique ou communale ou l’utilité des particuliers. Une servitude conventionnelle est une servitude établie par « le fait de l’homme » selon les termes de l’article 686 du code civil. En d’autres termes, c’est une servitude établie d’un commun accord par deux propriétaires de fonds distincts.

Les servitudes se transmettent à l’acquéreur du bien immobilier

Le principe est le suivant : les servitudes d’un bien immobilier suivent sa propriété. Elles sont transférées en même temps que le bien, à l’acquéreur, qui ne pourra en aucun cas s’y soustraire et décider de ne pas en tenir compte, dans le respect de certaines conditions toutefois. S’il achète le fonds bénéficiaire de la servitude, il en profitera de la même façon que le précédent propriétaire. En revanche, s’il achète le fonds servant, il en supportera les inconvénients. Ce principe est rappelé à de nombreuses reprises par la Cour de cassation.

Bon à savoir

En cas de servitudes conventionnelles, celles-ci ne seront opposables à l’acquéreur qu’à la condition qu’elles aient bien été publiées au fichier immobilier ou qu’elles aient été mentionnées dans l’acte de vente ou portées, sans ambiguïté, à la connaissance de l’acquéreur.

L’application des conditions d'une servitude conventionnelle

L’application des conditions d'une servitude conventionnelle relève de l’appréciation des juges. La jurisprudence foisonne sur la question. Il a été considéré que la servitude se transmettait à l’acquéreur, et ce, même si sa publication au fichier immobilier était très ancienne. Il a également été jugé que la servitude conventionnelle d’un bien était transmise à l’acquéreur si l’existence de la charge était clairement établie. La Cour de cassation rappelle que ce n’est pas le cas lorsqu’elle est simplement évoquée entre le vendeur et l’acquéreur.

Références juridiques

  • Article 649 et suivants du code civil.
  • Cass. Civ 3e civ., 12 oct. 1994, n°92-19.386.
  • CA Aix-en-Provence, 4e ch., sect. B, 30 mars 2010, n°08/08295.