À quelle majorité se vote l’installation d’un dispositif de fermeture d’un immeuble ?

Depuis le 1^er juin 2020, l’installation d’un dispositif de fermeture d’un immeuble (interphone, digicode, etc.) doit être décidée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires (et non uniquement des présents ou représentés).

Cependant, en cas d’échec du premier vote mais si le projet obtient au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, un second vote peut être immédiatement organisé, cette fois à la majorité de l’article 24 de la même loi. Cette majorité correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Une fois le système de sécurité installé, l’entretien de ce dispositif soulève la question de la répartition des charges. Sur ce point, la jurisprudence est partagée.

Certains arrêts appliquent le principe des charges spéciales : seuls les copropriétaires qui bénéficient réellement du digicode ou de l'interphone (ceux qui l’utilisent pour accéder à leur lot) doivent en supporter les frais. Cela inclut également les copropriétaires dont l’accès à leur bien se fait à la fois par une porte privative et par l’entrée commune de l’immeuble.

La tendance jurisprudentielle récente privilégie une autre approche : celle des charges générales. De plus en plus de décisions estiment que les frais liés à l’entretien des dispositifs de fermeture participent à la conservation de l’immeuble dans son ensemble.

Dans ce cadre, les dépenses doivent être réparties entre tous les copropriétaires, en fonction de leurs millièmes, même si certains n’utilisent pas directement ces dispositifs.

La Cour de cassation a notamment confirmé cette position dans un arrêt du 20 décembre 2000, renforçant l’idée d’une mutualisation des coûts liés à l’entretien de ces équipements collectifs.