Dans quelle mesure est-il possible de transférer partiellement un permis de construire valant division ?

La division parcellaire permet à un propriétaire de diviser un terrain en plusieurs parcelles. Cette pratique, notamment encouragée par les pouvoirs publics pour ralentir l’étalement urbain, répond à différentes modalités. 

D’abord, la division envisagée peut constituer une opération de lotissement. Le code de l’urbanisme définit une telle opération comme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». 

Cette définition pose donc deux conditions pour qualifier une opération de lotissement : la division en elle-même et la volonté de créer des lots destinés à être bâtis. Ici, il est important de noter que le projet de construction n’est pas préalablement déterminé. Il le sera postérieurement à la division et nécessitera donc la délivrance d’un permis de construire. 

Une opération de lotissement nécessite l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : un permis d’aménager lorsque des voies, des espaces ou bâtiments communs et des équipements spécifiques réalisés par le lotisseur sont intégrés au projet. Ou alors, lorsque le projet se situe dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords des monuments historiques ou d’un site classé (ou en instance de classement). Une déclaration préalable sera enfin nécessaire dans tous les autres cas. 

Lorsque l’opération ne répond pas aux conditions de lotissement, il sera possible de former une demande de permis de construire valant division.

Le permis de construire valant division ne s’applique donc pas aux opérations de lotissement pour deux raisons : 

- D’abord, il ne permet pas de créer des éléments communs ou des voies ;

- ensuite parce qu’il ne permet pas d’ouvrir un droit postérieur à construire, car le projet de construction doit d’ores et déjà être déterminé. 

En effet, l’objet principal de cette autorisation est de prévoir la construction d’un bâtiment et, en accessoire, la division de la parcelle. Le projet de construction est donc déjà établi et autorisé. Ainsi, l’acquéreur achètera non seulement la parcelle, mais également le projet de construction. Ce projet sera acquis par l’acheteur via un transfert partiel du permis.

Rappelons d’abord que le transfert d’un permis de construire est le fait pour une personne ayant obtenu l’autorisation, de le transférer à un tiers afin que celui-ci puisse réaliser la construction prévue. Ici, le bénéficiaire initial se dessaisit donc de son autorisation au profit d’un autre bénéficiaire, souvent acquéreur de la parcelle à construire. 

Il est important de préciser que le permis de construire doit être en cours de validité. Et que le transfert du permis de construire ne permet pas de bénéficier d’un délai supplémentaire pour la réalisation de la construction.

Le transfert peut être total ou partiel. Un transfert partiel permet de ne céder qu’une partie des droits à construire. Cette possibilité a été admise par la jurisprudence et pour que cela soit possible, l’objet du permis doit être divisible. En effet, le juge judiciaire est venu valider le transfert partiel du permis valant division à différents acquéreurs en vue d’une exécution, par chacun d’entre eux, de l’autorisation de construire sur le terrain d’assiette acquis. Toutefois, cette validation est sous réserve que le montage n’ait pas pour objectif d’exonérer le vendeur du terrain de ses obligations.

Dans le cas d’un permis de construire valant division, le permis a bien deux objets : la construction du ou des bâtiments d’une part et la division d’autre part. Attention, il ne doit exister aucun lien fonctionnel entre la construction existante et la construction projetée pour qu’une division puisse être admise.

La demande de transfert de permis, qu’elle soit partielle ou totale, est effectuée auprès de la mairie ayant délivré l’autorisation de construire initiale. 

Comme pour la délivrance d’un permis de construire, le délai d’instruction de la demande est de deux mois. À défaut de réponse dans ce délai, la demande est considérée comme acceptée. Le bénéficiaire du transfert se verra alors délivrer une autorisation de construire distincte sans que la validité de la division prévue par le permis initial ne soit remise en cause. 

En cas d’acceptation de la demande de transfert, le maire publie un arrêté faisant état de l’accord entre le titulaire initial du permis et le nouveau bénéficiaire, du changement de titulaire et du transfert des droits et obligations.

Références juridiques :

- Articles L442-1 et suivants, R431-24 et R424-13 du Code de l’urbanisme ; 

- C. Cass. 3èm civ, 19/01/2022, n°20-19.329 ; 

- CE 24 juillet 1987, Epoux Rayrole, req. n° 61164.