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Un vendeur professionnel peut-il s’exonérer des vices cachés ?

Un vendeur professionnel peut-il s’exonérer des vices cachés ?

Vous achetez un bien immobilier à un vendeur professionnel. Sachez que celui-ci ne peut en aucun cas limiter ou annuler sa responsabilité sur le fondement des vices cachés.

Un vendeur professionnel peut-il s’exonérer des vices cachés ?

Qu’est-ce qu’un vendeur professionnel ?

Le code de la consommation définit le vendeur professionnel comme une personne physique ou morale (un particulier ou une société), publique ou privée, qui agit à des fins qui entrent dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. En d’autres termes, il s’agit d’un vendeur qui vend un bien immobilier pour les besoins de sa profession. En matière d’immobilier, la Cour de cassation précise cette définition. Il s’agit d’un vendeur, qui, de part son expérience, est censé connaître les différents vices cachés du bien immobilier qu’il vend. Cela concerne directement les promoteurs immobiliers ou encore les marchands de biens.

Qu’est-ce qu’un vice caché dans un bien immobilier ?

Un vice caché est un défaut du bien immobilier vendu, qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu. Les exemples de vices cachés portent très majoritairement sur les immeubles bâtis, mais il est possible qu’un terrain en soit affecté.

Les vices cachés pour une maison

L’interdiction des clauses limitant la responsabilité du vendeur professionnel

Une jurisprudence constante de la Cour de cassation interdit formellement à tout vendeur professionnel d’inclure dans un contrat de vente d’un bien immobilier, une clause qui exclurait ou limiterait sa garantie légale des vices cachés. Si un contrat de vente contenait une telle clause, celle-ci serait réputée non écrite. Elle n’aurait aucune existence. Ayant un œil plus averti que l’acquéreur, le vendeur professionnel immobilier, en raison de son expertise ne peut valablement se soustraire à son obligation d’information et à son obligation de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue. La Cour de cassation précise le principe des clauses limitatives de garantie. Il a en effet été décidé qu’une disposition d’un contrat, qui exclurait la responsabilité du vendeur pour un défaut précis uniquement, était nulle et ne pourrait en aucun cas s’appliquer.

Références juridiques

  • Articles 1641 et suivants du code civil
  • Article L212-1 du code de la consommation
  • Cass. 3e civ., 11 mai 1994, n°92-17.454
  • Cass., 3e civ., 10 juill. 2001, n°00-13.556