Que veut dire : prix net vendeur ?

Prix net vendeur : le calcul du vrai prix de son logement

Lorsqu’une personne met en vente son logement avec l’aide d’une agence immobilière, elle fixe alors un prix de vente. Mais sur ce prix déterminé, l’intégralité du montant ne part pas dans la poche du vendeur à l’issue de la vente. On distingue en effet le prix de vente FAI, c’est-à-dire frais d'agence inclus, et le prix net vendeur, à savoir le montant que le vendeur va réellement encaisser à l’issue de la vente de son bien. Ainsi, le prix net vendeur correspond au montant réellement touché par le vendeur et il se distingue du prix FAI, qui correspond au prix net vendeur + les frais d’agence. Ainsi, le prix net vendeur et le montant des frais d’agence sont étroitement liés et il est bien évident que plus la commission de l’agence immobilière sera élevée plus le prix net vendeur sera important et inversement. Notez que les frais d’agence, qui correspondent aux honoraires perçus par l’agent immobilier s’il vend votre logement, ne sont pas encadrés par la loi. En général, ces frais s’élèvent entre 5 et 8 % du prix net vendeur.

Prix net vendeur : les frais de notaire

Et les frais d'acte appelés à tort frais de notaire dans tout ça ? Ils sont payés par l’acquéreur, et s’ajoutent au prix FAI. Ainsi, lorsque vous signez le compromis de vente avec l’acquéreur, le prix qui apparaît est donc le prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire. Ces frais s’élèvent en général à 7-8 % du prix du bien immobilier et ils sont calculés sur la base du prix FAI. Si l’on reprend l’exemple précédent, il s’agit donc de réaliser le calcul suivant :

• Pour un logement dont le prix net vendeur est fixé à 200 000 € et dont les frais d’agence s’élèvent à 6 %, le prix FAI est donc de 212 000 €.
• Si les frais de notaire s’élèvent à 7 %, le montant qui s’ajoute au prix FAI payé par l’acquéreur est de 14 840 €.
• Le montant total que l’acquéreur devra débourser pour acheter le logement est de 226 840 €.

L'acquéreur peut obtenir une diminution des frais de notaire

Il est possible pour l’acquéreur de diminuer le montant des frais de notaire, en versant directement à l’agent immobilier, en charge de la vente, les frais d'agence. Pour que l’acquéreur puisse bénéficier de cette option, celle-ci doit être inscrite dans le mandat de vente. Avec ce scénario, c’est donc le prix net vendeur qui est mentionné dans le compromis de vente et l’acte de vente authentique comme prix à régler par l’acquéreur. Dans ce cas, les frais de notaire s’appliquent au prix net vendeur et non au prix FAI, ce qui permet à l’acquéreur de réaliser des économies. Si l’on reprend l’exemple précédent, on réalise donc le calcul suivant :

• Le prix net vendeur est de 200 000 €.
• Les frais de notaire de 7 % calculés sur la base du prix net vendeur sont de 14 000 €.
• Ainsi, le prix total à régler par l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente est de 224 000 €, ce qui représente une économie de 2 840 €.

S’il est possible de tenter de convaincre le notaire d’accepter de revoir à la baisse le montant des frais d’acte en procédant au paiement séparé des frais d’agence, une alternative consiste à déduire le prix du mobilier du prix du logement que vous envisagez d’acquérir. Pourquoi ? Pour la raison suivante : c’est sur la valeur immobilière d’un bien immobilier que portent les frais de notaire, autrement dit sur le prix de vente du logement. Ce qui revient à dire que les frais de notaire ne s’appliquent pas à la valeur des meubles qui garnissent le bien faisant l’objet de la transaction. En conséquence de quoi, vous pouvez parfaitement proposer au notaire qu’il défalque du prix de vente global la valeur des meubles (cuisine équipée, salle de bains, etc.) qui s’y trouvent. Attention, s’il vous venait à l’esprit de surévaluer les meubles qui garnissent le logement, l’administration fiscale pourrait vous demander des comptes… De même, les banques pourraient, de leur côté, refuser d’inclure l’achat des meubles dans l’enveloppe qui vous sera attribuée.    

Barème des frais de notaire depuis janvier 2021

Prix net vendeur : obtenez une diminution des frais d’agence

Si l’acquéreur peut obtenir une petite diminution des frais de notaire, ces derniers sont pourtant incompressibles et la marge de négociation reste faible, car ils se composent essentiellement d’impôts, de taxes et d’honoraires encadrés par la loi. En revanche, en tant que vendeur ou qu’acheteur, vous pouvez parfaitement tenter de négocier les frais d’agence avec l’agent immobilier. Sachez que, ces frais n’étant pas encadrés par la loi, vous êtes tout à fait libre de les négocier. Si vous parvenez à faire diminuer le montant des frais d’agence, vous pourrez alors préserver votre prix net vendeur. Notez, par exemple, que si un acquéreur vous fait une offre d’achat à un prix inférieur à celui que vous avez fixé, vous pouvez demander un effort à l’agent immobilier en lui demandant une répercussion de la diminution du prix sur ses honoraires, plutôt que sur votre prix net vendeur.

En qualité de vendeur, un autre levier à actionner consiste à faire jouer la concurrence. En démarchant plusieurs agences immobilières, vous pourrez notamment comparer les frais qu’elles pratiquent. Dans une même ville, on constate des écarts parfois considérables. Enfin, en contrepartie de la signature d’un mandat exclusif, c’est-à-dire d’un contrat en vertu duquel un vendeur réserve - pendant un temps donné - la réalisation de la transaction à une seule agence, vous pouvez tenter d'obtenir de l’agent immobilier que celui-ci revoit ses frais d’agence à la baisse.

En tant qu’acheteur, cette fois, il est également possible d'essayer d’obtenir de l’agence immobilière qu’elle accepte de baisser ses frais. Sachez toutefois qu’en menant une négociation trop agressive, un acheteur risque de démotiver l’agent immobilier qu’il aura chargé de lui trouver le logement de ses rêves. Et sur un marché ultra-tendu où la demande est forte mais où les biens proposés à la vente sont rares et les acheteurs ne négocient plus ou presque, il est plus que jamais essentiel de bâtir une relation de confiance avec son agent immobilier.