Rénovation énergétique : pourquoi les petites copropriétés sont en difficulté

Dans le nord de Paris, une copropriété de 439 logements vient d’achever un vaste chantier de rénovation énergétique. Une opération « difficile », explique Jean-Marie Guerout, président du conseil syndical, à l’AFP.

« Ça prend du temps et de l'argent », poursuit Jean-Marie Guerout. Mais les résultats sont à la hauteur : après avoir isolé murs, toits et fenêtres, puis changé la chaudière collective, la copropriété a gagné 42 % de performance énergétique.

Pour convaincre les autres copropriétaires de cet immeuble, construit dans les années 1970, Jean-Marie Guerout a invoqué deux arguments : la baisse des factures énergétiques, et les aides publiques.

De fait, les aides de l’État et des collectivités locales permettent le plus souvent de couvrir 30 à 40 % de l’enveloppe des travaux. Mais le problème, ce ne sont pas les immeubles « post-Seconde Guerre mondiale ».

Pour Sébastien Catté-Wagner, responsable de service au sein de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), le vrai défi, c’est de rénover les « centres anciens », car ces copropriétés sont souvent « plus petites ».

Résultat ? Malgré des aides, comme le dispositif de financement Ma Prime Rénov' Copro, le « coût par propriétaire » de la rénovation énergétique dans le bâti ancien est souvent prohibitif, voire inaccessible.

D’après le site CoachCopro, un immeuble de 8 logements, construit en 1900, a par exemple débuté des travaux en 2021 pour isoler son toit, installer de nouvelles fenêtres et changer de système de chauffage.

Montant des travaux : 44 000 € par logement. Soit plus du double de ce qu’ont payé les copropriétaires de l’immeuble de Jean-Marie Guerout. Et ce, pour un gain énergétique moins important (32 %).

L’explication ? La différence de taille des deux copropriétés. Mais pas seulement. Car les bâtiments anciens se heurtent à plus de contraintes. Impossible, par exemple, de réaliser une isolation thermique par l’extérieur (ITE).

Au nom de la préservation du patrimoine, les façades des vieux bâtiments sont souvent protégées. Le problème ? « Sans une ITE, on sait que la rénovation énergétique est moins efficace », note Yann Sayaret, associé Orpi.

Or, pour « débloquer les aides », il faut atteindre au moins « 35 % de gain énergétique ». Sans quoi, « on est dans l'impasse et les projets sont abandonnés », explique ce patron d’agence immobilière.

Pour lever ces freins, l’Anah expérimente donc un nouveau dispositif. Son nom ? MaPrimeRénov' Petites copro. Plus d’une centaine de communes ont déjà exprimé leur intérêt pour cette aide, qui sera testée pendant 3 ans.

Le principe ? Les petites copropriétés (20 logements maximum) peuvent débloquer des aides à partir de 15 % de gain énergétique. À condition, toutefois, qu’elles expliquent pourquoi il leur est impossible d’atteindre les 35 %.

De même, le seuil de lots d’habitation a été abaissé de 75 à 65 %, car le rez-de-chaussée des immeubles en centre-ville est souvent occupé par des locaux commerciaux. Ce qui empêchait certaines copropriétés d’accéder aux aides.

Cela dit, pas sûr que ces mesures soient suffisantes. D’autant que le gouvernement, dans son projet de budget 2025, prévoit de réduire les subventions de MaPrimeRénov' à 2,3 milliards d’euros, contre 4 milliards en 2024.

« Deux tiers des logements parisiens ont été construits avant 1945, on a beaucoup de mal à embarquer ces immeubles », explique Jacques Baudrier, adjoint à la mairie de Paris en charge du logement.

Pour ces copropriétés, le coût des rénovations peut s’élever à « 80 000 ou 100 000 € par logement ». Le risque, c’est alors que certains copropriétaires soient contraints de vendre leur logement, faute de pouvoir supporter ces coûts.