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Copropriété : maximiser vos performances énergétiques avec une rénovation globale

28 oct 2021
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La rénovation des espaces communs d'une copropriété est un chantier de taille. Étant donné l'ampleur du projet et le budget conséquent à prévoir, l'État a mis en place plusieurs aides pour soulager les occupants des immeubles qui se lancent dans cette rénovation. On vous explique.

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Copropriété : maximiser vos performances énergétiques avec une rénovation globale
Les travaux de rénovation énergétique en copropriété bénéficient aussi des aides gouvernementales. © Ingo Bartussek

Sommaire

Rénovation globale en copropriété : de quoi s'agit-il exactement ?

La rénovation globale en copropriété consiste à réaliser un ensemble de travaux pour améliorer les performances énergétiques d'un bâtiment. Son but : supprimer le gaspillage d'énergie et éliminer les ponts thermiques. 

Ce dispositif consiste donc en un bouquet de travaux préconisés suite à une étude énergétique poussée du bâti. Elle ne peut être mise en œuvre qu'après la réalisation d'une ou plusieurs études énergétiques par un expert thermicien ou une entreprise d'AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage). Une fois les travaux effectués, le bâtiment affiche de meilleures performances énergétiques et offre un confort accru à ses occupants et la propriété tout entière s'en trouve valorisée. 

Pourquoi effectuer une rénovation globale en copropriété ?

Les charges augmentent chaque année et une bonne partie provient du chauffage collectif et de la consommation en électricité. Si le bâtiment est une « passoire énergétique », donc a un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en G ou F, cela signifie que beaucoup d'énergie est dépensée pour chauffer un bien mal isolé. La cause est généralement imputée à un système de chauffage collectif trop gourmand ou mal dimensionné ou encore à la présence de ponts thermiques, qui laissent s'échapper la chaleur hors du bâtiment.

Pour quels bâtiments ?

Les bâtiments qui en profiteront le mieux sont ceux de classe énergétique F et G. Ils représentent plus de 15 % des logements en France à ce jour. Grâce à la rénovation globale en copropriété, les bâtiments en classe C, D et E pourront aussi atteindre la classe A ou B et se positionner comme Bâtiment Basse Consommation. Il faut aussi savoir que les bâtiments de classe G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2023, suivis de ceux de classe F à partir de 2028, selon la loi climat et énergie du 8 novembre 2019.

Pour quels types de travaux ?

Les travaux préconisés dépendront des résultats de l'audit énergétique, une étape essentielle et obligatoire avant la rénovation globale en copropriété. Il s'agit le plus souvent de l'isolation (murs, combles, toiture-terrasse, planchers), du remplacement des fenêtres et des menuiseries, de l'optimisation du système de chauffe ou encore de la pose de robinets thermostatiques.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable.

L'étude énergétique, une étape préalable obligatoire

La rénovation globale en copropriété est obligatoirement précédée d'une étude énergétique qui vise à évaluer les performances actuelles du bâtiment. Il se présente sous la forme d'un DTG (Diagnostic Technique Global), d'un audit énergétique ou d'un DPE du bâtiment collectif.

L'audit énergétique donne lieu à des recommandations pour l'ordre de priorité des travaux, ainsi qu'à des simulations. Le DTG vise essentiellement à évaluer l'état du bâtiment, à identifier les travaux à engager et à évaluer le coût de ces opérations. L'évaluation énergétique peut aussi être réalisée pour connaître les différents travaux à réaliser afin de faire gagner 35 % d'efficacité énergétique en plus au bâtiment. Il est réalisé par une entreprise en AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage).

Suite à cette étude, les informations dégagées par les experts thermiciens sont exposées lors d'une assemblée générale des copropriétaires. Le plan de financement est également discuté durant cette AG ordinaire ou extraordinaire. Si les travaux sont approuvés, les copropriétaires passent ensuite à la recherche de professionnels avant d'entamer les travaux de rénovation globale en copropriété.

Les avantages des travaux de rénovation globale en copropriété

La rénovation globale permet de réduire les charges de l'immeuble et de réaliser jusqu'à 35 % d'économies sur la consommation énergétique en moyenne. Sur certains projets, les économies peuvent même atteindre 50 % !

Les occupants bénéficient également d'un meilleur confort. Quand l'isolation est optimisée, ils n'ont plus besoin de chauffer ou de refroidir autant et les variations de température sont aussi moins importantes. La rénovation globale peut aussi s'attaquer à la ventilation dans le bâtiment pour assurer un meilleur renouvellement de l'air.

Les travaux engagés rendent également l'immeuble plus sain. Le changement du système de chauffe pour un modèle plus performant et utilisant une énergie plus propre permet une réduction importante des émissions de CO2. Cela assure ensuite un meilleur classement du bâtiment en termes de performances énergétiques.

Un immeuble plus sain et plus performant en termes d'énergie gagne en valeur immobilière et aussi en valeur verte. Généralement, les logements se trouvant dans des bâtiments énergétiquement efficaces se revendent avec une plus-value. À l'inverse, la vente des plus énergivores se fait avec une moins-value.

La rénovation globale permet de réaliser tous les travaux en une fois, assurant un gain de temps et une plus grande efficacité dans le déroulement des travaux. Il est aussi plus facile de débloquer des aides conséquentes. Il s'agit en revanche d'un projet lourd et d'envergure qui peut s'étaler sur plusieurs années. Son ampleur peut décourager les copropriétaires et le syndic. C'est pourquoi se tourner vers une entreprise de gestion de rénovation globale de copropriété permet de bénéficier de meilleurs résultats tout en se simplifiant la vie.

Les différentes aides à la rénovation globale en copropriété

Ce type de chantier s'inscrit dans la continuité des objectifs de rénovation énergétique du parc immobilier français. À ce titre, plusieurs aides ont été mises en place par l'État pour aider les ménages à mettre leurs biens aux normes en vigueur et cela concerne aussi les copropriétés !

MaPrimeRénov' Copropriété couvre par exemple 25 % du montant des travaux hors taxes et jusqu'à 30 % des services de l'entreprise en AMO, avec plafonnement. Pour en bénéficier, les travaux réalisés doivent permettre au moins 35 % de réduction énergétique et le bâtiment doit être utilisé à 75 % comme habitation principale. Cette prime donne lieu à de nombreux bonus, mais également à des aides supplémentaires pour les foyers aux ressources les plus modestes.

Le Coup de pouce « Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » prévoit des financements de plusieurs centaines d'euros par MWh économisé suite aux travaux. Il est accessible aux copropriétés de plus de 2 ans et servant de résidence principale à au moins à 75 % des propriétaires, tant que les travaux permettent de réaliser là aussi au moins 35 % d'économies d'énergie.

Bien qu'il ne s'agisse pas réellement d'une aide, l'éco-PTZ collectif (éco-prêt à taux zéro) permet de dégager une source de financement à taux nul. Comme pour les CEE et MaPrimeRénov' Copropriété, les travaux réalisés avec ce prêt doivent générer une réduction de 35 % sur la consommation d'énergie ou ramener la consommation par foyer en dessous de 331 kWh par m² par an. Le montant de l'éco-PTZ collectif est plafonné à 30 000 euros par logement.

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