Expertise ou estimation immobilière : que choisir pour connaître la valeur d’un bien ?

Les différences majeures entre estimation et expertise immobilière

Tout propriétaire qui souhaite vendre son logement sait qu’il ne doit pas demander un prix trop haut, ni trop bas. Pourtant, l’expertise semble se concentrer sur des points complémentaires, bien plus nombreux que l’état du marché ou le prix au mètre carré en France. Dès lors, le doute peut s’installer. La confusion est légitime puisque ces démarches visent à connaître la valeur du bien :

• L’estimation immobilière est du ressort d’un spécialiste de la transaction immobilière. Le vendeur devra donc faire appel à un agent immobilier, un négociateur ou un mandataire. Après étude du logement, un avis de valeur est transmis. Ce document n’engage pas le professionnel qui donne simplement une indication sur le prix qu’il est possible de demander lors de la vente du bien. 
• L’expertise doit par contre être confiée à un expert en immobilier. En effet, l’analyse est effectuée à partir des différents aspects du logement. Ces critères objectifs permettent de donner un résultat précis dans un rapport d’expertise. 

En somme, le recours à un expert permet d’obtenir une idée plus précise de la valeur du bien. Si l’estimation immobilière repose sur des éléments concrets comme l’emplacement et l’état du logement, le résultat est fourni sous forme de fourchette. Un certain manque de précision peut gêner les vendeurs qui cherchent à bien se positionner.

De son côté, l’expertise immobilière s’appuie sur des aspects techniques et les normes. Le rapport fait notamment mention de la qualité du bâti, de l’isolation thermique ou du type modification que le bien a pu subir, si les modifications ont été effectuées dans les règles de l’art, si une garantie décennale couvre les travaux de rénovation…

Vous devez comprendre que chacune de ces prestations répond à un besoin en particulier.

Estimation immobilière ou avis de valeur : à quoi cela correspond ?

Lorsque vous confiez votre estimation immobilière à un agent immobilier, ce professionnel vous remet un avis de valeur. Quelle est la valeur de ce document et comment vous en servir concrètement ?

Un avis de valeur pour aider à fixer le prix

Pour pouvoir établir un avis de valeur, le professionnel de l’immobilier se penche tout d’abord sur l’état du marché. Le prix, qui peut être demandé, dépend notamment de l’offre et de la demande au niveau local. Lors de cette analyse, il va également se pencher sur le quartier et la rue pour donner une estimation précise. 

Une fois l’étude du bien réalisée, le vendeur reçoit un avis de valeur. Il est établi à partir de la situation du bien, des caractéristiques du logement, des taxes locales, des travaux nécessaires. Tout élément qui permet d’affiner cette estimation est donc pris en compte. Le professionnel de l’immobilier partage ensuite sa proposition de prix sous forme de fourchette tarifaire. 

Toutefois, les informations transmises constituent avant tout un avis. Le vendeur reste libre de le suivre ou d’affiner le prix proposé et de vérifier la cohérence du prix avec les conseils sur l’état du marché que l’on peut suivre sur internet par exemple sur le blog immo Bellimo.fr. L’objectif de cette estimation immobilière est de positionner votre bien dans la bonne fourchette de prix pour éviter de tomber dans le piège de la surestimation. Il mentionne notamment le prix proposé pour des biens similaires dans le même quartier, le temps nécessaire pour conclure une vente et vous guide si les caractéristiques détaillées de votre bien permettent d’appliquer une plus-value (rareté de votre bien) ou une moins-value (défauts corrigibles ou non).

Dans quels cas préférer une estimation immobilière ?

Cette prestation réalisée par un agent immobilier s’avère incontournable lorsque le propriétaire se trouve dans l’une des situations suivantes : 

• Préparation d’une vente immobilière.
• Choix d’une assurance habitation.
• Calcul d’une plus-value potentielle avant une revente.
• Évaluation de son patrimoine immobilier.

Avant de rechercher un acheteur, un prix cohérent doit être fixé. Il tient compte de l’état du marché, du contexte économique ainsi que de la valeur réelle de la propriété. Une estimation gratuite permet bien souvent de fixer le juste prix.

Le recours à une expertise immobilière

Les vendeurs peuvent être amenés à faire appel à un expert immobilier dans d’autres situations. Et pour cause : le rôle de ce professionnel est de donner la valeur réelle du bien immobilier. De plus, le rapport vaut engagement, contrairement à l’avis de valeur. 

Après analyse du bien immobilier, un rapport détaillé est transmis au propriétaire. Ce document renseigne sur la qualité du bâti, la comparaison avec des biens similaires ainsi qu’une estimation des points forts et points faibles à l’aide d’annexes.  Cette prestation prend tout son sens dans les cas suivants :

• En cas de demande de prêt relais.
• Lors d’un changement d’état civil.
• Lorsque le bien immobilier fait l’objet d’une succession.
• Pour réaliser une déclaration fiscale précise pour connaître la valeur de son patrimoine.

Tout vendeur peut décider de passer par un expert immobilier. Toutefois, cette prestation est payante. Elle est donc logiquement réservée à certaines situations.

Sur quels paramètres repose l’estimation immobilière ?

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une estimation ou d’une expertise immobilière, plusieurs éléments sont pris en compte. A commencer par les caractéristiques propres au bien :

• Le type de bien, à savoir maison ou appartement
• La superficie du bien qui permet d’obtenir un prix au m², la surface de chaque pièce, la surface habitable du logement, la surface du terrain, mais également des annexes (garage, cellier, cave, etc)
• La qualité du logement, son exposition, les matériaux de construction, le DPE, l’isolation, les prestations, l’année de construction, la qualité du jardin, le potentiel d’extension, etc.
• L’état général du bien, son entretien, le coût des travaux ou de rafraîchissement à prévoir.

Mais outre le logement en lui-même, l’agent immobilier ou l’expert immobilier va également étudier l’emplacement du logement, son environnement direct, l’attrait de cet environnement, son atmosphère, sa composition. Par exemple, il va retenir des critères tels que le type d’habitat présent dans le quartier, la densité et la nature des transports, la proximité avec des pôles d’activité et d’emploi, des services comme les commerces, écoles, crèches, lycées, services médicaux, services publics, etc, mais également la vie associative, culturelle, sportive. La qualité de vie offerte par l’environnement proche du logement est donc un paramètre qui influence la valeur du logement.

Certains éléments valorisent également le logement comme une vue imprenable, une absence de vis-à-vis, une absence de mitoyenneté, etc.

Enfin, le marché immobilier local est également pris en compte pour l’estimation de la valeur d’un bien, ce qui amène l’expert ou l’agent immobilier à étudier les dernières ventes réalisées sur le secteur, concernant des biens similaires et en se basant sur les prix réels de vente. Le professionnel se base ainsi sur des données statistiques publiques, notamment les bases de données des notaires.

Pour déterminer la valeur d’un bien, il est donc nécessaire de lister les caractéristiques, les forces et les faiblesses du logement, de comparer ces éléments aux demandes des clients et d’analyser la qualité de vie offerte par le logement et son environnement.