Comment calculer la surface habitable de mon logement pour le vendre ?

Blandine Rochelle 10 nov 2018
mis à jour le
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Vous vous apprêtez à vendre votre logement et vous ne connaissez pas la surface habitable exacte de celui-ci ? Sachez que ce calcul répond à des dispositions légales et strictes, puisque certaines surfaces sont exclues de ce calcul tandis que d’autres sont prises en compte.

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Le mesurage de la surface habitable d'un logement est requis pour la vente d'un appartement en copropriété.
Le mesurage de la surface habitable d'un logement est requis pour la vente d'un appartement en copropriété. © alvarez
Sommaire

Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?

Lorsque l’on parle de surface habitable dans le cadre de la vente d’un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, sachez que cette notion répond en réalité à une définition bien précise. Il s’agit de réaliser un calcul de surface en m², afin de connaître la superficie de votre bien. Mais ce calcul est subtil et n'est pas si facile à effectuer, puisque certains critères n’entrent pas dans le calcul de cette surface. Lorsque l’on souhaite effectuer le calcul de la surface habitable d’un logement, il faut prendre en compte :

  • D’une part, la surface plancher construite de votre bien, qui peut apparaître dans des documents comme l’acte de vente ou qui peut être mesurée par un professionnel.
  • Et d’autre part, certaines surfaces qui ne sont pas prises en compte dans le résultat final. Le calcul de la surface habitable dite Loi Carrez, ne tient pas compte des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, des balcons et terrasses, des caves et des parkings. En revanche, les combles, les greniers et les sous-sol, aménagés ou non, entrent dans le calcul de la surface habitable à partir du moment où la hauteur sous plafond est de 1,80 mètre minimum.

Surface habitable dans un bien immobilier

La surface habitable d'un logement ne prend pas en compte

  • Les locaux d'une hauteur inférieur à 1,80 mètre.
  • Les caves et sous-sols.
  • Les terrasses, loggias et balcons.
  • Les vérandas et volumes vitrés.
  • Les locaux communs et des dépendances.
  • Les combles non aménagés.
  • Les remises et garages.

La Loi Carrez oblige à mentionner la surface habitable dans les avant-contrats en cas de vente de lots de copropriété.

Le diagnostic Carrez est obligatoire pour la vente d'un appartement

Si vous avez pour projet de vendre votre logement, le calcul de la surface habitable sera inévitable et obligatoire (Loi Carrez). Cette obligation s’explique par le fait que certaines opérations nécessitent un mesurage précis de la surface, comme dans les cas suivants :

  • Lorsque l’on souhaite louer son logement, vide ou meublé et à titre de résidence principale à un locataire. En effet, sur le bail, il doit être possible de vérifier que le logement soit décent et que sa surface habitable soit donc supérieure à 9 m², mais également pour permettre au locataire de demander une diminution du loyer si la surface habitable réelle est inférieure à celle annoncée.
  • Dans les contrats de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), la surface habitable doit apparaître et le promoteur s’engage à ce que le logement qui sera livré à l’acquéreur présente une surface habitable qui correspond à ce qu’il leur a annoncé.
  • La surface habitable permet au fisc de calculer la valeur locative cadastrale et par la suite le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Dans le cadre de la vente de votre bien immobilier, une fois que vous avez effectué le calcul de surface par pièce de votre logement, vous devrez vous pencher par le prix au m² par commune, afin de connaître le prix de vente de votre bien, sans oublier de renseigner des paramètres tels que l’état général du bien, la présence éventuelle d’un jardin ou d’une terrasse, les équipements, etc.

Loi carrez pour un logement

Il arrive de calculer également la surface utile d’un logement, qui correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des surfaces annexes. Cette surface utile sert à calculer la surface d’une maison ou d’un immeuble d’habitation.

Pas besoin de calculer la surface habitable « Loi Carrez » pour les maisons

Pour la vente des maisons, excepté pour les maisons neuves et les maisons en copropriété, le calcul et la mention dans le contrat de vente de la surface habitable « Loi Carrez » n’est pas obligatoire. Aucun mesurage ne doit donc être effectué, et les m², qui apparaissent dans une annonce immobilière, sont donc souvent approximatifs. Lorsque l’on annonce une maison de 120 m² en vente, on ne sait pas forcément de quels m² il s’agit réellement : cela peut prendre en compte ou non les annexes qui n’entreraient pas en compte dans le calcul s’il s’agissait d’un appartement. Dans le cadre de la vente d’une maison, la surface annoncée est généralement la surface utile, qui prend donc en compte la moitié de la surface des annexes. En revanche, il est quand-même recommandé de calculer la surface habitable lors de la vente d’une maison, afin d'informer au mieux les acquéreurs et éviter les conflits.

Quels sont les mètres carrés non habitables dans une maison ?

Les mètres carrés non habitables de votre logement permettent d’augmenter sa valeur. Pensez donc à les prendre en compte lors du calcul du prix de vente de votre bien immobilier. Ce montant supplémentaire dépendra de plusieurs critères, à commencer par la superficie de vos pièces non habitables, leur aménagement, leur état ou encore leur utilité. Un agent immobilier pourra parfaitement vous accompagner dans l’estimation de ces surfaces non habitables et dans leur mise en valeur. Même si vous souhaitez vendre votre bien par vos propres moyens, il est impératif de mettre en avant ces surfaces non habitables dans l’annonce immobilière puisqu’elles peuvent être un véritable atout pour accélérer la vente de votre habitation. En effet, les acquéreurs seront sensibles à la présence d’espaces de stockage supplémentaires (cave, combles…), d’un garage pour garer leurs véhicules ou encore d’un balcon ou d’une terrasse.

Votre mezzanine et votre garage peuvent être considérés comme habitables

Si votre logement est doté d’une mezzanine, sachez qu’elle peut parfaitement être comptabilisée dans le calcul de la surface habitable si elle fait partie intégrante du bâti. En revanche, si votre mezzanine est une structure légère et démontable, elle ne peut pas être comptabilisée. De même, si votre garage n’est pas considéré comme une surface habitable, il peut toutefois l’être si vous avez réalisé des travaux pour le transformer en pièce à vivre (salon, cuisine…). Précisons que l’aménagement d’un garage est soumis soit à une déclaration préalable de travaux, soit à un permis de construire. Si votre commune dispose d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme), une déclaration préalable de travaux est obligatoire si la surface de votre garage est inférieure à 20 m². Si elle est comprise entre 20 et 40 m², une déclaration préalable de travaux obligatoire est obligatoire dans les zones urbaines et un permis de construire est exigé en dehors. Un permis de construire est toujours obligatoire si cet aménagement porte la surface totale de votre logement à plus de 150 m².

Sachez que si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle figurant dans l’acte de vente, l’acquéreur est alors en droit de réclamer une diminution du prix, proportionnellement au nombre de m² manquants.

Région par région : la surface habitable moyenne en France en 2021

Région Surface habitable
Alsace 100,3 m²
Aquitaine 101,6 m²
Auvergne 105,4 m²
Basse-Normandie 98,3 m²
Bourgogne 103 m²
Bretagne 104 m²
Centre 106,7 m²
Champagne-Ardenne 103,6 m²
Franche-Comté 108,5 m²
Haute-Normandie 99,9 m²
IDF 79,4 m²
Languedoc-Roussillon 92,3 m²
Limousin 111,4 m²
Lorraine 108,2 m²
Midi-Pyrénées 103 m²
Nord-Pas-de-Calais 99,8 m²
Pays de la Loire 101,3 m²
Picardie 101,8 m²
Poitou-Charentes 111,3 m²
PACA 84,3 m²
Rhône-Alpes 94,5 m²

En 2021, la surface habitable moyenne d'un logement ancien en France se montait à 93,5 m² (vs 75 m² dans le cas d'un logement neuf). Source : Baromètre LPI-SeLoger - décembre 2021 

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