Donation, succession, comment estimer au plus juste votre bien immobilier ?

Pourquoi c’est important d’estimer le juste prix de votre bien immobilier

En France, l’estimation qu’un contribuable fait d’un bien immobilier, que celui-ci entre dans une succession ou qu’il fasse l’objet d’une donation, est libre. En clair, libre à vous d’évaluer le logement comme bon vous semble et, partant, d’inscrire le montant de votre choix dans l’acte qui constatera le transfert de propriété. Pour autant, le fisc se réserve le droit de venir contester l’évaluation à laquelle vous aurez procédé en revoyant son montant à la hausse. Et c’est alors sur ce - nouveau - montant que l’administration fiscale se basera pour recalculer les droits - majorés, au passage, d’intérêts de retard - d’enregistrement qu’elle aurait dû percevoir... En effet, le fait que les droits d’enregistrement soient calculés d’après le prix mentionné dans l’acte de donation/succession ou en fonction de la valeur que vous aurez déclarée n’exclut pas que la valeur vénale « réelle » du bien puisse prévaloir. 

C’est quoi, la valeur vénale d’un logement ?

Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale… C’est pourquoi il est difficile d’en cerner les contours. La Cour de cassation a toutefois tranché le débat en statuant que la valeur vénale d’un bien immobilier se basait sur « le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché, abstraction faite de toute valeur de convenance ». En précisant ce point de droit, la Haute juridiction cherche ainsi à éviter qu’un donateur ou que l’auteur d’un legs ne soit tenté de déclarer une « valeur de convenance » inférieure à la valeur réelle du bien transmis, et cela afin de réduire les droits de succession/donation des héritiers/donataires.

Basez-vous sur le prix du marché

Mais alors, comment faire pour éviter de sous-évaluer un bien et de s’attirer les foudres de l’administration fiscale ? Tout d’abord, le prix auquel vous estimerez le bien, qui fera l’objet de la donation ou du legs, devra être en cohérence avec le marché immobilier local. La méthode la plus classique consiste donc à comparer les prix de vente de biens similaires au vôtre. C’est-à-dire qu’à superficie, prestations et localisations équivalentes, la valeur du logement devra correspondre à celle d’un autre qui soit comparable.

Comment affiner l'estimation du logement ?

Pour affiner l’évaluation et renforcer l’efficacité de la comparaison à laquelle vous vous livrerez, prenez soin de prendre en compte un maximum de paramètres : superficie du bien, proximité des transports en commun, étage, exposition, vétusté, offre commerciale avoisinante, etc. Pour vous faire une idée précise de ce que vaut votre logement sur le marché, le plus simple est encore de faire appel aux services d’un agent immobilier. C’est d’ailleurs ce que font certains notaires et pour lisser les écarts, ils font la moyenne entre les évaluations recueillies. Dans certains départements, en passant par les groupements de notaires, il vous est également possible de consulter un « argus » des dernières transactions ayant été réalisées. Enfin, vous pouvez vous rendre sur le simulateur que SeLoger a mis en place. Vous y obtiendrez rapidement - et gratuitement - des résultats non seulement fiables et vérifiés mais aussi récents. Car la valeur de la maison ou de l’appartement dont il est question dans l’acte de donation ou dans la succession doit être celle en vigueur au moment du « fait générateur de l’impôt ». En clair, c’est la valeur de marché au 1er janvier de l’année concernée qui devra être retenue. 

« Patrim-usagers », le fisc vous aide à y voir plus clair  

Le Ministère des finances a mis en place Patrim. À l’aide de ce simulateur, vous pourrez estimer un bien immobilier dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Pour vous connecter, munissez-vous de votre numéro fiscal. Les informations fournies par cet outil d’évaluation portent sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel sur l’ensemble du territoire, exception faite de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte.

Que se passe-t-il si le bien a été sous-évalué ?

Si l’administration fiscale considère que la valeur du bien qu’a déclarée le contribuable est inférieure à son prix réel, elle devra - en application du principe dit du contradictoire - en apporter la preuve avant de pouvoir procéder à un éventuel redressement fiscal. Pour démontrer la réalité de la sous-évaluation dont il soupçonne l’existence, le fisc va alors procéder par comparaison, c’est-à-dire en se référant aux prix de vente de biens similaires : superficie, emplacement, état général… En effet, l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales impose au service des impôts d’apporter « la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations » par rapport à la valeur vénale « réelle » du bien transmis. Par exemple, s’il est prouvé que votre bien a bel et bien été sous-évalué, le fisc vous réclamera la régularisation des droits de succession ou de donation sur la différence de valeur entre la valeur déclarée du logement et sa valeur réelle. Attention, en cas de mauvaise foi de votre part, il vous sera appliqué une majoration de 40 %. Voire de 80 % si vous vous êtes rendu(e) coupable de manœuvres frauduleuses.

Et si c’est le fisc qui s’est trompé ?

Si un contribuable se sent lésé, il peut soumettre son litige à l’avis de la commission départementale de conciliation. Il peut aussi saisir un juge. Dans le cas où votre bien, loin d’avoir fait l’objet d’une surévaluation, aurait, au contraire, été sous-estimé, sachez que vous avez la possibilité de demander au fisc qu’il vous restitue les droits qu’il aura indûment perçus.

Quelles sont les décotes applicables ?

Le régime applicable à l’estimation du prix d’un bien immobilier diffère en fonction de l’acte juridique dont il fait l’objet : donation ou succession. Dans le cas d’une donation, le bien devra être estimé selon sa valeur vénale au jour du don. C’est un avantage, notamment lors d’une donation-partage, car celle-ci anticipe à la fois la transmission du patrimoine et sa valeur. La donation-partage est par conséquent un moyen efficace d’anticiper la transmission de son patrimoine tout en évitant les inconvénients d’une succession mal préparée. Des corrections peuvent toutefois être apportées au montant de la valeur vénale. Trois situations peuvent se présenter :

1. Un bien peut subir une décote comprise entre 10 et 40 % sauf si l’usage en est réservé à celui qui bénéficie de la donation.
2. Un bien relevant de l’indivision doit être estimé par comparaison avec d’autres biens similaires, sauf si l’indivision résulte de la donation.
3. Aucune décote n’est admise lorsque le bail est lié à un régime d’investissement locatif (Pinel, Malraux, etc.).

En ce qui concerne les héritages et les successions, le bien immobilier devra être évalué selon sa valeur vénale au jour du décès. Une décote de 20 % est tolérée lorsque le bien reçu en succession constituait la résidence principale du défunt et qu’il continue à être occupé par le conjoint survivant ou par l’un des enfants mineurs ou majeurs protégés.