Pas de diagnostics immobiliers, pas de vente !
Afin de prouver la conformité d’un bien immobilier aux normes réglementaires et d’assurer une transaction sécuritaire entre le propriétaire vendeur et l’acquéreur, plusieurs diagnostics immobiliers doivent être obligatoirement effectués avant la vente d'un bien. Ils sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT), à fournir à l’acquéreur. Selon le type de bien (maison ou appartement), la date de construction et la localisation du logement, il n'y a pas les mêmes diagnostics à réaliser. Le dossier de diagnostic technique doit contenir l'ensemble des diagnostics suivants :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), excepté en cas de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA).
- Le constat de risque d'exposition au plomb.
- L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante.
- L'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans.
- L'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans.
- L'état de l'installation d'assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d'une installation d'assainissement non collectif.
- L'état relatif à la présence de termites lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.
- L'état des servitudes « risques » et d'information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.
Bon à savoir
Rappelons que depuis le 1er janvier 2011, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), qui définit la dépense énergétique d’un bien (sur une échelle de A à G), doit être directement mentionné dans l’annonce immobilière, contrairement aux autres diagnostics. Sans la note DPE, l’annonce ne pourra pas être validée ni diffusée. Le propriétaire est donc contraint de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié avant la mise en vente du logement.
Diagnostics immobiliers : bons ou mauvais, il est possible de vendre
La fourniture des diagnostics est importante pour l'acheteur puisqu'elle lui garantit une meilleur connaissance du bien. De plus, cela permet au vendeur d'éviter des litiges après la vente. Néanmoins, s’ils sont obligatoires, les diagnostics font seulement office d’information. Ainsi, quel que soit le résultat d'un diagnostic, la vente peut être réalisée. Il est donc tout à fait possible de vendre un bien avec de l'amiante ou du plomb. Par ailleurs, rien n'oblige le vendeur à effectuer des travaux ni à les supporter financièrement. Cependant, au moment de conclure la vente, l’acheteur est libre de négocier le prix lorsqu'il prend connaissance du contenu des diagnostics. Notons que les prix des diagnostics ne sont pas réglementés, les tarifs peuvent donc varier d'un professionnel à un autre pour un même diagnostic.
Quand faut-il faire réaliser les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics doivent être obligatoirement réalisés avant la signature du compromis de vente. Néanmoins, lorsque la vente est réalisée sans compromis préalable, il doivent être effectués au plus tard avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Si le dossier technique n’est pas transmis en temps voulu, des sanctions peuvent être infligées au vendeur du bien. Il est donc préférable de réaliser les diagnostics avant la mise en vente du bien immobilier afin d’être en accord avec la loi. Par ailleurs, depuis mai 2010, le dossier de diagnostic technique doit être mis à la disposition de l’acquéreur s’il le souhaite lors de la visite d’un bien immobilier. En outre, en réalisant les diagnostics à l’avance, le propriétaire a le temps d’étudier les faiblesses de son habitation et éventuellement les corriger.
Durée de vie des diagnostics immobiliers
| Diagnostic immobilier | Durée validité |
|---|---|
| Loi Carrez | Illimité sauf si des travaux ont été réalisés |
| Diagnostic Plomb | Illimité si résultat est négatif / 1 an si positif |
| DPE | 10 ans |
| Diagnostic gaz | 3 ans |
| Diagnostic électrique | 3 ans |
| Diagnostic assainissement | 3 ans |
| Diagnostic amiante | Illimité si résultat négatif / 3 ans si positif |
| Diagnostic ESRIS | 6 mois |
Quid de la « loi Carrez » ?
Pour les biens en copropriété, la surface habitable « loi Carrez » doit impérativement être mentionnée dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de vente. En revanche, cela n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles.
