Vous souhaitez vendre votre appartement en copropriété ? Avant la promesse ou le compromis de vente, vous devez remettre à l'acquéreur plusieurs pièces sur la copropriété, souvent réunies dans un dossier appelé pré-état daté. Bonne nouvelle, vous pouvez le constituer vous-même et gratuitement. SeLoger vous explique ce qu'il contient, comment l'obtenir et pourquoi il vaut mieux l'anticiper.
- Le pré-état daté concerne uniquement les copropriétés et informe l'acquéreur sur charges, impayés et frais.
- Il se distingue de l'état daté, établi par le syndic lors de l'acte de vente.
- Le vendeur peut le constituer lui-même gratuitement, ou confier cette tâche au syndic, à tarif libre.
- Le dossier doit réunir fiches, règlements, PV, documents financiers, carnet d'entretien, DTG et PPT.
- Un dossier incomplet retarde la vente, et le délai de rétractation démarre après remise des documents.
Une définition du pré-état daté
Attention : ce document ne concerne que les biens en copropriété ! Vous n'êtes pas concerné si vous vendez une maison individuelle, par exemple. Il s'agit d'un dossier de pièces financières et informatives plutôt que d'un simple formulaire.
Qu'est-ce que le pré-état daté ?
Ce dossier a pour objectif d'informer l'acquéreur sur le bien qu'il souhaite acheter, dans l'esprit de la loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) de 2014. Il rassemble des renseignements importants sur l'état de l'immeuble et permet de s'informer sur les charges, les impayés et les frais de la copropriété. Le pré-état daté n'est pas imposé en tant que tel. La loi exige une liste de pièces à remettre au plus tard au jour de la promesse ou du compromis de vente. En pratique, il désigne en pratique le document qui réunit ces informations, notamment financières, sur papier ou, avec l'accord exprès de l'acquéreur, sous forme dématérialisée.
Pré-état daté et état daté : quelle différence ?
Le pré-état daté intervient à l'avant-contrat, l'état daté lors de l'acte de vente. Seul le syndic peut établir ce second document, à la demande du vendeur ou du notaire. Il détaille les sommes dues entre le vendeur et le syndicat des copropriétaires et celles qui resteront à la charge de l'acquéreur.
Le constituer vous-même ou confier cette tâche au syndic ?
Le vendeur peut constituer lui-même ce dossier ou demander au syndic de copropriété de le faire, au choix. La première option est gratuite, mais demande de la méthode. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 23 décembre 2025 (question écrite n° 1324 de l'Assemblée nationale) le confirme : « le vendeur n'est pas contraint de solliciter le syndic aux fins d'établissement d'un pré-état daté ».
Quelles sont les pièces à fournir pour un pré-état daté ?
L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation fixe la liste des pièces à fournir pour informer l'acquéreur au moment de la promesse ou du compromis de vente.
Les informations relatives au fonctionnement de la copropriété
Le vendeur doit être en mesure de présenter :
- la fiche synthétique de la copropriété (établie par le syndic, elle est mise à jour chaque année) ;
- une copie du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (avec les actes de modification, le cas échéant) ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, sauf si le vendeur n'a pas pu les obtenir auprès du syndic. Quel est le contenu impératif d’un procès-verbal d’assemblée ? Notre article dédié vous répond ;
- une notice d'information sur les droits, les obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement du syndicat de copropriété.
Les documents financiers
Cela concerne :
- les charges de copropriété payées par le vendeur (celles prévues au budget prévisionnel et celles hors budget prévisionnel, au titre des 2 exercices comptables qui précèdent la vente) ;
- les sommes que l'acquéreur devra éventuellement régler au syndicat des copropriétaires ;
- le cas échéant, l'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ;
- si la copropriété dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part rattachée au bien vendu et celui de la dernière cotisation versée par le vendeur.
Les annexes relatives à l'entretien et à l'état de l'immeuble
Préparez un dossier réunissant :
- le carnet d'entretien de l'immeuble (assurances, travaux importants réalisés, contrats d'entretien, échéancier des travaux prévus) ;
- le diagnostic technique global de l'immeuble (DTG), s'il existe, qui inclut le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l'immeuble et liste les travaux nécessaires, notamment sur 10 ans ;
- le plan pluriannuel de travaux de la copropriété sur 10 ans : depuis le 1er janvier 2025, un projet de plan est obligatoire dans toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans.
Bon à savoir
Lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans la même copropriété, le vendeur peut se limiter aux informations financières.
Que se passe-t-il si une pièce manque ?
Un dossier incomplet retarde la vente : le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur ne commence qu'une fois remis les documents sur l'organisation et la situation financière de la copropriété. Vérifiez donc que chaque document est à jour avant son envoi à l'acquéreur ou aux professionnels (notaires, agent immobilier) qui préparent l'avant-contrat.
Quel est le coût d'un pré-état daté ?
Le dossier est gratuit s'il est établi par le vendeur, qui trouvera l'essentiel des pièces sur l'extranet de son syndic. Comme le rappelle l'ANIL, les syndics professionnels doivent proposer cet accès en ligne sécurisé, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, le 1er juillet 2020, chaque copropriétaire y retrouve notamment ses charges des deux derniers exercices et sa part du fonds de travaux. L'obligation ne visant que les syndics professionnels, vous pouvez, avec un syndic bénévole, demander une copie de ces documents.
Vous pouvez aussi confier cette prestation au syndic de copropriété, à un tarif non réglementé. La réponse ministérielle de décembre 2025 précise que sa facturation « ne répond à aucune exigence législative ou réglementaire ». Les pouvoirs publics ont plutôt limité les informations financières à transmettre, par l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, et estiment que celle-ci, avec l'extranet, permet au vendeur de remplir seul son obligation. Demandez donc un devis avant d'accepter. À l'inverse, les honoraires du syndic pour l'état daté sont plafonnés à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.
Acheteur : ce que le pré-état daté révèle sur votre futur bien
Côté acquéreur, ce dossier sert de guide avant de s'engager. Regardez le niveau des impayés, le fonds de travaux et les travaux votés ou prévus : ils pèseront sur vos futures charges de copropriété.
Pour résumer, le pré-état daté concerne uniquement les biens en copropriété. Établi gratuitement par le vendeur ou, contre rémunération, par le syndic, il est remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Sources :
(1) : Service-Public, Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété
(2) : Service-Public, Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés
(3) : Service-Public, Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ?
(4) : Service-Public, Vente d'un logement en copropriété
(5) : Journal officiel, réponse ministérielle à la question écrite n° 1324 (Assemblée nationale), 23 décembre 2025
(6) : ANIL, Copropriété : dématérialisation des documents
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