Peut-on obtenir un crédit vendeur pour acheter une maison ?

Le fonctionnement général

Un crédit vendeur pour acheter une maison ou un appartement est un emprunt immobilier qui est conclu entre un vendeur et un acheteur. C’est le vendeur du bien qui accorde une facilité de paiement à l’acquéreur.

Il fonctionne exactement sur le même principe qu’un prêt bancaire souscrit dans un établissement traditionnel. L’acquéreur verse une somme initiale, sous forme d’apport, directement au vendeur, le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le reste du capital est échelonné sous forme d’échéancier mensuel, trimestriel ou annuel.

Le montant et la durée du crédit

Il n’existe aucune réglementation concernant le montant pour ce type d'emprunt. Toutefois, ce financement ne représente, généralement, pas la totalité du prix de vente. Il couvre souvent entre 30 % et 50 % du montant de la transaction. Le reste du capital est versé directement au vendeur le jour de la signature chez le notaire.

Dans le cadre d’un crédit vendeur, la période de remboursement est habituellement plus courte. Elle varie entre 1 an et 5 ans, en moyenne, mais elle peut s’étendre jusqu’à 20 ans.

Le taux d’emprunt

Le taux d’emprunt d’un crédit vendeur immobilier est négocié entre les deux parties. Il est souvent similaire à ceux pratiqués par les banques ou légèrement supérieur afin de compenser les risques pour le vendeur.

L’acte notarié

Lors de tout achat immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. C’est lui qui se charge de la rédaction de l’acte de vente définitif et qui s’assure de l’authenticité et de la légitimité de tous les éléments mentionnés dans le contrat.

L’acte de vente doit mentionner toutes les conditions qui ont été préalablement négociées entre le vendeur et l’acheteur. Il s’agit :

• du montant de l’apport initial,
• du montant du prêt,
• du taux d’intérêt,
• du montant de chaque mensualité,
• de la durée de remboursement,
• des différentes clauses et garanties pour sécuriser la transaction.

Les garanties

L’assurance emprunteur

Le cédant peut imposer à l’acheteur de souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci permet de garantir le paiement du capital restant dû lorsque l’acquéreur est dans l’incapacité de régler ses mensualités, s’il se retrouve dans certaines situations (incapacité ou invalidité de travail, perte d’emploi, décès).

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle protège les intérêts du vendeur en cas de défaut de paiement de l’acquéreur. Si ce dernier rencontre de grosses difficultés financières pour honorer ses échéances, le vendeur peut saisir le bien, le revendre et récupérer le capital qui reste à payer. C'est une sûreté réelle. Cette hypothèque permet de garantir tout projet immobilier : achat dans le neuf, sur plan, dans l’ancien, et même pour des travaux.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de denier

Ce type d’hypothèque fonctionne comme une hypothèque conventionnelle, avec quelques spécificités. En cas de non-paiement des mensualités, le vendeur peut aussi saisir le bien pour se faire rembourser. La différence réside dans le fait que le vendeur dispose d’un statut prioritaire par rapport aux autres créanciers de l’acheteur. De même, que le privilège de prêteur de denier ne concerne que les biens (maisons ou appartements) déjà construits.

Le cautionnement

Le vendeur peut aussi exiger un cautionnement pour la vente de son bien. C'est ce que l'on appelle une sûreté personnelle. Cela signifie que l’acheteur désigne une personne physique ou un organisme qui se porte caution solidaire en cas de défaillance du paiement du crédit. Le vendeur se retourne, alors, vers cette caution pour obtenir le remboursement des sommes dues.

Le nantissement

Le nantissement permet à l’acheteur de gager ses biens incorporels (compte épargne, assurance-vie, parts sociales, fonds de commerce…). En cas de difficulté pour honorer ses paiements, le vendeur pourra alors les saisir pour être remboursé.

Pour le vendeur

Le principal avantage de ce type de prêt, pour le cédant, est la rapidité du processus de vente. Il n’y a, en effet, aucun délai bancaire obligatoire à respecter.

De plus, grâce à la flexibilité des conditions (taux, modalités de paiement…) et de l’octroi du prêt, le vendeur est en mesure d’exiger un prix de vente ferme et définitif, non négociable.

Pour l’acheteur

De manière générale, le fait d’éviter de procéder au montage d’un dossier de financement pour demander un prêt auprès d’une banque, et le fait d’éviter les frais annexes en cas d’accord, constituent des avantages non négligeables pour l’acheteur.

Un crédit vendeur peut aussi faciliter l’accès à la propriété pour les profils dits « à risque » et qui se sont vus refuser une demande de prêt dans une banque traditionnelle. De même, que toutes les conditions de l’emprunt peuvent être négociées plus facilement que dans un établissement bancaire.

Du côté du vendeur, le plus gros inconvénient reste le défaut de paiement de l’acquéreur. En effet, il n’y a aucun intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. En cas de défaillance financière de ce dernier, c’est le vendeur lui-même qui doit gérer sa comptabilité et procéder aux relances.

Pour l’acheteur, le fait de verser un apport initial souvent bien plus élevé que pour un prêt classique peut représenter un inconvénient. De même que la durée de remboursement plus courte implique aussi des mensualités plus élevées. Ce qui peut s’avérer compliqué pour certains profils.