La division d'un terrain habitable peut représenter une bonne opportunité pour maximiser le prix de vente de la parcelle. On vous présente donc toutes les étapes à suivre pour réussir cette opération et faire le calcul de la plus-value du terrain divisé.
Qu’est-ce que la division de terrain ?
La division d'un terrain, c'est le morcellement d'une propriété en plusieurs parcelles, généralement en 2 ou 3 lots. Cette opération doit être effectuée par un géomètre. Elle peut s'effectuer sur un terrain non bâti ou un terrain déjà construit et est encadrée par les dispositifs suivants :
- le décret du 30 avril 1955 (rénovation et conservation du cadastre),
- la Loi SRU du 13 décembre 2000,
- les articles L. 115-4 et L. 115-5 du Code de l'urbanisme.
Pourquoi opter pour la division d'un terrain ?
La division parcellaire d'un terrain présente plusieurs avantages. Pour le propriétaire, c'est surtout un moyen de maximiser sa plus-value lors d'une transaction. En effet, la vente de plusieurs petits terrains a tendance à rapporter davantage que celle d'un seul, pour une superficie égale. Il est également plus aisé de vendre plusieurs parcelles de taille réduite, car elles sont moins onéreuses. Enfin, l'État encourage grandement la division foncière pour faciliter l’accès au logement. C'est un type de terrain qui est très recherché par les promoteurs.
Comment effectuer la division d'un terrain ?
L'étude de la faisabilité de la division
Avant de commencer l'opération de division foncière, il faut savoir si elle est juridiquement possible. Pour cela, la première étape consiste à consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de savoir si votre terrain est constructible. Il faudra aussi consulter la législation concernant les Bâtiments de France (proximité de bâtiment historique) et un Plan de Prévention de Risques Naturels. On vous conseille également de demander un Certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la mairie de votre commune.
Le bornage des nouvelles parcelles
Une fois effectuées toutes ces démarches, il faut faire appel à un géomètre-expert. Son rôle ? Définir un plan d'arpentage de la division parcellaire, mettre à jour les futures servitudes nées de la division et fixer les limites de chaque nouveau terrain.
La déclaration officielle
Les dernières démarches administratives seront différentes en fonction de la situation. Si vous n'envisagez pas de construction sur les nouvelles parcelles, vous n'aurez besoin que d'un permis d'aménager. En revanche, dans le cas où vous souhaitez construire des bâtiments sur les lots, il faudra déposer une demande de permis de construire.
Comment effectuer le calcul de la plus-value d'un terrain divisé ?
Une plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un terrain. On vous présente les étapes pour la calculer.
Le calcul du prix d’achat au m²
Le prix d'achat du terrain se trouve sur l'acte de vente. Vous y ajouterez les frais de notaire et les frais de division parcellaire. Ensuite, vous devrez diviser la somme obtenue par le nombre de m² du terrain avant division.
Le calcul du prix de vente au m²
Il vous faudra déterminer la valeur du terrain avant la parcellisation. Pour cela, vous avez la possibilité de consulter le prix du m2 de la zone dans laquelle se trouve votre propriété. Cela vous donnera une première idée. Ensuite, vous allez comparer votre parcelle à celle qui présente des caractéristiques similaires (topologie, nature du sol, état de viabilisation). Vous pouvez également demander une estimation par un notaire.
Une fois que vous une valeur réaliste, vous appliquez la formule suivante :
(le prix de vente de la parcelle - les frais de cession - TVA) / nombre de m² de la parcelle.
Le calcul de la plus-value
Pour calculer votre plus-value, il vous suffit maintenant de soustraire le prix du m² à l'achat, au prix du m² à la revente, puis de multiplier le résultat obtenu par le nombre de m² de la parcelle :
(prix du m² à la revente – prix du m² à l’achat) x nombre de m² de la parcelle.
Le calcul de la plus-value nette d'un terrain divisé
Vous disposez maintenant du montant brut de plus-value. Pour obtenir un prix net, vous devez prendre en compte la taxe sur la plus-value au taux forfaitaire de 19 %.
Toutefois, si votre terrain se trouve dans une zone tendue, vous pouvez bénéficier d'une exonération de cette taxe de 70 à 85 %, si vous vendez votre lot de parcelles à un promoteur immobilier.
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