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La pollution des sols est-elle constitutive d’un vice caché ?

La pollution des sols est-elle constitutive d’un vice caché ?

Les vices cachés sont des sources foisonnantes de jurisprudence et impactent aussi bien les immeubles bâtis que les terrains. Explications.

La pollution des sols est-elle constitutive d’un vice caché ?

Rappel : qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut du bien immobilier vendu, qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu. Les exemples de vices cachés portent très majoritairement sur les immeubles bâtis, mais il est possible qu’un terrain en soit affecté.

Bon à savoir

Un vice caché est une notion très subjective et l’issue d’un litige entre vendeur et acquéreur est très largement soumise à l’appréciation souveraine des juges.

Que dit la loi pour la vente d'un terrain pollué ?

La Cour de cassation s’est prononcée sur la vente d’un terrain pollué. Question délicate en ce que l’acquéreur s’est rendu compte de la gravité de la pollution, une fois l’acte authentique de vente signé. La Haute juridiction a retenu la possibilité d’une action sur le fondement des vices cachés dans ce cas précis. En l’espèce, une société avait acheté un site d’hydrocarbures dans le but de le démolir pour reconstruire. Le vendeur s’était engagé à procéder à la dépollution des sols au préalable, chose qui n’a pas été faite, et dont l’acquéreur s’est rendu compte dès le début des travaux de démolition. La Cour de cassation a considéré qu’il s’agissait bien d’un vice caché rendant l’immeuble impropre à sa destination. Toute construction présenterait en effet un risque pour la santé et la sécurité des ouvriers et des acquéreurs. Il est mis en avant l’obligation pour le vendeur du site d’hydrocarbures de se renseigner en amont et d’informer l’acquéreur sur l’importance de la contamination des sols et des risques en résultant.

Pas de vices cachés lorsque l’acquéreur est informé

Attention, il faut garder à l’esprit que lorsque l’acquéreur est informé des risques de pollution du sol, et qu’il les a contractuellement acceptés, il n’est pas question de vices cachés. Les vices ne sont pas cachés en l’occurrence puisque portés à la connaissance de l’acquéreur.

Références juridiques

  • Articles 1641 et suivants du code civil
  • Cass. 3e civ., 8 juin 2006, n°04-19.069
  • Cass. 1e civ., 14 oct 2015, n°14-15.143
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