L’estimation d’un loyer ne doit pas se faire à la légère. Trouver le prix juste est essentiel : un montant trop bas ne serait pas bénéfique pour un rendement locatif et un loyer trop élevé risque la vacance locative du logement. Pour l’estimer correctement, il faut tenir compte de certains critères et respecter les éventuels encadrements prévus par la loi.
Pourquoi faut-il procéder à une estimation au plus juste d’un loyer ?
Lorsqu’une personne investit dans un bien immobilier pour le mettre en location, c’est généralement pour en tirer le meilleur rendement possible. Le but étant de s’assurer un revenu locatif. C’est pour cette raison que cette estimation immobilière est une étape très importante. En effet, elle a un rôle déterminant dans l’attractivité de votre bien et permet d’éviter sa vacance.
Une sous-estimation du loyer n’est pas rentable pour votre investissement. Cela ne permettra pas de couvrir ni l’emprunt bancaire que vous avez contracté pour acheter le bien, ni les travaux d’entretien et les diverses charges liées à la gestion locative. Le montant du loyer doit également vous rapporter un minimum de profit pour rentabiliser l'opération immobilière.
Dans le cas inverse, une surestimation du loyer par rapport au prix du marché peut entraîner la vacance de votre appartement ou de votre maison. C’est-à-dire que personne n'acceptera de louer le logement à cause de son prix trop élevé.
Une fois que le locataire est entré dans les lieux, vous ne pouvez plus changer le montant du loyer. Le seul moment où vous pourrez augmenter le loyer sera lors d’une révision annuelle. À noter que cette dernière est plafonnée en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers).
Quels sont les critères à considérer pour obtenir une estimation juste d’un loyer ?
1. L’emplacement du bien
L’emplacement géographique est l’un des critères les plus importants pour déterminer le montant d’un loyer. En effet, un logement qui se situe dans un quartier calme, agréable à vivre et à proximité de toutes les commodités (commerces, transports en communs, écoles…) a une valeur locative beaucoup plus forte. Ce qui n’est pas le cas d’un bien qui se trouve isolé des commerçants ou dans une zone avec beaucoup de nuisances sonores, par exemple.
2. La superficie du logement
La superficie du logement est un autre élément capital. Plus la surface et le nombre de pièces sont importants et plus le loyer est élevé, surtout s’il se trouve dans une grande ville. Il est donc indispensable de bien calculer la superficie. Il faut alors prendre en compte la surface au sol dont la hauteur des plafonds est supérieure à 1,80 m (loi Carrez).
En cas d’une erreur de calcul inférieure à 5 % de la surface indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer. À condition, toutefois, qu’il fasse constater l’erreur par un professionnel expert en la matière.
La superficie doit ensuite être multipliée par la valeur au m² qui varie selon les communes. Pour vous faire une idée du coût du m² de votre logement, vous pouvez utiliser notre simulateur du prix de l’immobilier en France. Il vous suffit de renseigner l’adresse et le type de votre bien pour obtenir une réponse instantanément.
3. L’état général du bien
Chaque élément qui contribue au confort de vie du locataire fait augmenter le montant du loyer. Il s’agit d’abord de savoir si le logement a été remis à neuf ou s’il nécessite des travaux de rénovation. On doit tenir compte de l’état intérieur (isolation thermique, fenêtre double vitrage…) et extérieur (façade).
Ensuite, il faut prendre en considération l’aménagement du bien (placards intégrés, terrasse, climatisation, étage…) et les services extérieurs (ascenseur, place de parking attitré, interphone, présence d’un gardien…).
Avant d’acheter un bien et de le mettre en location, il faut vérifier s’il nécessite des travaux. Si c’est le cas, il est alors judicieux de faire une estimation des travaux par un professionnel. Ces dépenses doivent aussi être prises en compte pour estimer le loyer.
4. Les performances énergétiques
Les performances énergétiques sont, aujourd’hui, un élément majeur pour les locataires à la recherche de leur résidence principale. Par conséquent, un logement qui a fait l’objet de travaux d’isolation pourra prétendre à un loyer plus élevé qu’un logement énergivore. Le résultat du DPE doit être mentionné sur l’annonce de location, afin que locataire en ait connaissance avant de signer le bail.
Vous craignez de mal estimer le montant du loyer ? Vous avez la possibilité de faire appel à une agence immobilière. Tout comme elle peut apporter son expertise dans le cadre d’un désaccord lors d’une succession sur l’estimation d’une maison, elle saura vous aider pour votre cas.
Est-ce que les montants des loyers sont encadrés ?
Un propriétaire-bailleur est libre de fixer le montant du loyer de son logement s’il s’agit d’une première mise en location. Néanmoins, depuis la loi ELAN, certaines zones font l’objet d’un encadrement de loyer.
Il s’agit des « zones tendues ». Ce sont des villes où les demandes de location sont nettement inférieures aux offres. Ce dispositif a été mis en place dans le but de limiter l’augmentation excessive des loyers. Dans ce cas, les bailleurs ne peuvent pas augmenter un loyer dans les 18 mois après le départ du locataire, ni lors d'un nouveau bail entre deux locataires différents.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)