Calcul de la superficie d’un logement : comment mesurer sans vous tromper ?

Pour calculer la superficie de votre logement en mètres carrés (m²), la méthode de base consiste à multiplier la longueur par la largeur de chaque pièce, puis à additionner les superficies de toutes les pièces. Mesurez d’un mur à l’autre, avec des unités cohérentes.

À titre d’exemple, si une chambre mesure 4 m de longueur sur 3 m de largeur, sa superficie sera de 4 x 3, soit 12 m².

En pratique, la méthodologie est la même pour une maison ou un appartement : seule la liste des espaces à retenir change selon votre situation.

Pour une pièce de forme atypique, avec des angles non droits ou des alcôves, divisez la pièce en sections géométriques simples (rectangles, carrés, triangles), calculez la superficie de chacune, puis additionnez-les. Un mètre ruban, un niveau à bulle et du papier millimétré suffisent pour des mesures précises.

Attention aux pièces mansardées : pour la surface Carrez comme pour la surface habitable, les zones de moins de 1,80 m sous plafond ne sont pas comptées.

Dans le secteur de l’immobilier, on relève plusieurs types de superficies, chacun ayant sa propre utilité. Selon vos démarches, la différence peut être importante pour un même logement. Voici les principales :

• La surface Loi Carrez concerne les lots de copropriété, comme un appartement. Elle correspond aux planchers d’un local clos et couvert, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Ce dispositif ne s’applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement.
• La surface Loi Boutin correspond à la surface habitable. Depuis la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le bail, document signé entre le propriétaire et le locataire, doit l’indiquer. Elle inclut les combles aménagés, mais exclut notamment caves, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas.
• La surface pondérée sert surtout à estimer la valeur d’un logement. Les espaces non habitables y comptent pour une fraction de leur superficie. Il n’existe aucun barème légal, et les professionnels adaptent ces coefficients au bien et au marché local.
• La surface utile se calcule ainsi : surface habitable + 50 % de la surface des annexes, comme le garage ou la cave. Elle retient chaque annexe figurant dans un arrêté du ministre chargé du logement.
• La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m sous plafond. Elle détermine l’autorisation d’urbanisme à demander à votre commune pour des travaux.

Découvrez notre simulateur de calcul de surface.

Si vous souhaitez calculer la superficie de votre logement pour obtenir la surface habitable ou la surface Loi Carrez, vous devez prendre en compte uniquement les pièces qui font partie intégrante du logement, comme l’entrée, le séjour, la cuisine, les chambres, la salle de bain, les WC, la buanderie, le dressing.

Ce mode de calcul exclut les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, comme des combles non aménagés ou un grenier, ainsi que plusieurs annexes : une réserve, une remise, certaines vérandas, la terrasse, le balcon, la cave, le garage et le parking.

Les recours en vigueur diffèrent en vente et en location. En vente, la superficie Carrez doit être mentionnée dans la promesse et l’acte de vente. En cas de non-respect, la nullité de l’acte peut être invoquée dans le mois suivant l’acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle de l’acte, l’acquéreur obtient une baisse du prix proportionnelle en agissant dans l’année suivant la date de l’acte authentique.

Cette surface figure parmi les diagnostics remis à l’acquéreur avec la promesse de vente. Si vous achetez un bien en copropriété, le mesurage en loi Carrez reste valable sans limite de durée tant qu’aucuns travaux n’ont modifié la superficie.

En location, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire adresse sa demande de baisse de loyer au propriétaire bailleur par lettre recommandée, puis, sans réponse ou accord sous 2 mois, peut saisir le juge dans les 4 mois. Si le bail omet la surface loi Boutin, il a un mois après la signature pour mettre le bailleur en demeure de l’ajouter, puis 3 mois à compter de celle-ci pour saisir le juge.

Sources :

(1) : Service-Public, Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable d’une construction : quelles sont les règles de calcul ?

(2) : Service-Public, Vente d’un logement en copropriété

(3) : Service-Public, Rédaction du bail d’habitation (contrat de location)