Comment négocier son prêt immobilier ?

En vous prêtant des fonds, un établissement bancaire prend une part non négligeable de risques. Ainsi, il est logique que celui-ci opère une sélection des profils auxquels octroyer un prêt : il faut donc savoir se présenter sous son meilleur jour ! Afin d’obtenir des conditions les plus favorables possibles selon votre profil, il est utile de montrer que l’on est un bon gestionnaire et donc un bon emprunteur. Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à négocier un prêt avec un taux attractif.

Disposer d’un apport personnel suffisant

Cet élément prouve autant la capacité d’épargne que l’implication de l’emprunteur dans le projet d’achat. C’est donc peu dire que l’apport personnel est important. En la matière, les établissements bancaires demandent environ 10 % du prix du bien, afin de couvrir a minima les frais d’acquisition du logement (frais de notaire).  Un apport élevé est aussi un levier de négociation réel et permettra d’influer sur le taux d’intérêt.

Présenter un taux d’endettement faible

Le taux d’endettement ou taux d’effort est le ratio entre les revenus et les charges financières. Plus ce ratio est faible, plus grandes sont les chances d’obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions, c'est-à-dire avec un faible taux d’intérêt.

Autre manière d’obtenir un taux bas : solder ses autres prêts avant de contracter un emprunt immobilier, afin de présenter le meilleur ratio possible. 

Disposer d’un « reste à vivre » suffisant

Le « reste à vivre » est la somme qui reste après le paiement de la mensualité du crédit et de vos autres charges. Il est lié au taux d’effort qui vous sera octroyé, c'est-à-dire le taux d’endettement maximal (selon le ratio de vos revenus et de vos charges). 

Ce taux est en général de 33 % au maximum, bien que le Haut conseil de stabilité financière ait relevé ce taux maximal à 35 %. L’établissement financier regardera aussi le montant de vos dépenses courantes afin que vous puissiez conserver votre niveau de vie sans risquer le défaut de paiement ou le surendettement. 

Se présenter en bon gestionnaire

En lien avec le précédent, la bonne gestion de vos finances est un argument fort. En effet, les personnes ne présentant pas d’incident de paiement, pas d’irrégularité de remboursement d’autres crédits (crédit à la consommation par exemple) ou encore de découvert sont considérées comme des personnes financièrement fiables. Un atout de plus à mettre dans la balance.

Moyen efficace pour obtenir des bonnes conditions de prêt : consulter plusieurs organismes bancaires. En effet, dans un contexte de forte concurrence, le prêt immobilier constitue un produit financier qui permet aux établissements bancaires d’attirer des clients. Il ne faut donc pas se contenter de consulter sa propre agence, mais bien de faire le tour de la place… 

En termes de négociation, cela permet de faire valoir, preuve à l’appui, les offres de la concurrence… si elles sont plus compétitives ! À noter tout de même que si vous êtes client de votre organisme bancaire depuis plusieurs années, ce dernier cherchera sans doute à s’assurer de votre fidélité en vous proposant un prêt avantageux, selon votre situation.

Pouvant parfois représenter jusqu’à 30 % du coût total du prêt, l’assurance de prêt réclame de fait toute l’attention de l’emprunteur.

Généralement, le tarif des assurances de groupe, proposées par les organismes bancaires avec le prêt immobilier, est de 0,30 à 0,40 %. Toutefois, une délégation d’assurance peut faire baisser ce taux (notamment pour les emprunteurs les plus jeunes et en bonne santé). Il est donc judicieux de se renseigner sur les autres possibilités d’assurance emprunteur.

Rembourser plus vite que prévu ou solder son prêt par anticipation n’est pas sans conséquence. En effet, les organismes bancaires appliquent ce que l’on appelle des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais sont à hauteur de 3 % du capital restant dû ou plafonnés à 6 mois d’intérêt. Autant dire qu’ils ne sont pas négligeables.

Aussi, n’hésitez pas à aborder précisément ce point lors de la négociation de votre prêt. Si les établissements de crédit n’accordent en général pas d’exonération totale des IRA, vous pouvez en revanche obtenir des conditions avantageuses : plus d’IRA après une certaine durée de prêt, pas d’indemnité en cas de remboursement total dû à une vente…

En ce qui concerne la garantie de prêt immobilier, l’emprunteur a le choix entre une hypothèque ou une caution. Avec les différents frais (taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, honoraires, TVA, etc.), l’enregistrement d’une hypothèque représente en moyenne 1,5 % du montant de votre crédit immobilier. C’est l'une des garanties les plus coûteuses, mais aussi la plus sécurisante car elle passe par un notaire et l’établissement de crédit. Attention toutefois, ce taux peut grimper selon le type d’achat (ancien, neuf, construction…) et le type de prêt utilisé.

Si vous préférez choisir la caution, cela vous coûtera bien moins cher, jusqu’à deux fois moins que l’hypothèque, et les frais seront versés sous la forme de commissions versées à la société de cautionnement ou à un fond mutuel de garantie. En revanche, elle ne fonctionne pas dans le cas où l’emprunt passe par des prêts aidés (PTZ, PAS…).

Les deux fonctionnements ayant leurs avantages, parlez-en à votre conseiller afin de choisir la meilleure option selon votre situation.

Enfin, l’emprunteur peut négocier les frais de dossier. Le montant de ces frais reste toutefois généralement marginal comparé aux autres montants. Il faut donc rester vigilant : baser son choix uniquement sur le fait qu’un établissement bancaire vous propose d’annuler ses frais de dossiers n’est pas toujours le plus avantageux. En effet, une offre de prêt comprenant des frais de dossier peut rester plus intéressante qu’une offre qui n’en a pas.

On le voit, pour bien négocier son prêt immobilier, il est possible d’agir sur de nombreux leviers. Les leviers majeurs sont le taux de crédit et l’assurance emprunteur. Si ces deux variables sont bien négociées, il est quasiment certain de réaliser une bonne opération financière.