SCI et prêt immobilier : comment financer l'acquisition d'un bien ?

Xavier Beaunieux 30 nov 2023
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La Société Civile de Placement Immobilier (SCI) présente plusieurs avantages lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier à plusieurs, tant sur un plan organisationnel que financier. Quelles sont les conditions à remplir pour emprunter via une SCI ? Quelles garanties produire ? Pour quel régime fiscal opter ? On répond à toutes vos questions. 

 

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Un couple devant un ordinateur
Pour être incollable sur la SCI. © Getty
Sommaire

Quelles sont les spécificités de la SCI ?

La SCI est une entité juridique qui permet à plusieurs personnes (appelées « associés ») de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. 

Sa principale caractéristique est la souplesse, car la SCI offre aux associés la liberté de définir des règles internes de fonctionnement dans ses statuts. La SCI se distingue également par un certain nombre de caractéristiques. 

  • Une gestion collective et une transmission facilitée - la SCI facilite la gestion collective d'un patrimoine immobilier, notamment lorsque plusieurs membres d’une même famille souhaitent acquérir un ou plusieurs bien(s). Elle simplifie également la transmission de patrimoine de génération en génération grâce à la donation de parts.
  • La responsabilité indéfinie des associés - ces derniers bénéficient d’une responsabilité proportionnelle au montant de leurs apports. Cela signifie que leurs biens propres et personnels ne sont pas touchés en cas de dette.
  • Des avantages fiscaux - en fonction du régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), la SCI peut offrir des avantages fiscaux significatifs. Elle permet en particulier une optimisation de la fiscalité liée aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières.
  • La cession de parts - la SCI simplifie la cession de biens immobiliers car l’acquisition se fait au nom de la société. En cas de départ d’un ou de  plusieurs associés, ces derniers cèdent leurs parts sociales, ce qui évite des démarches administratives complexes, comme cela peut être le cas pour la vente d'un bien détenu en direct.

En résumé, la SCI combine une grande flexibilité juridique avec des avantages fiscaux et organisationnels, tout en permettant aux associés de bénéficier d’une structure adaptée à leurs besoins, qu’il s’agisse de projets familiaux, patrimoniaux ou d’investissement. Comme pour tout projet d’investissement, notamment dans l’immobilier, il est fortement recommandé de s’adresser à des professionnels, à commencer par l'aide à la création d’une SCI, pour bénéficier de conseils personnalisés.

Quels sont les avantages du financement via une SCI ?

La mise en commun des capacités d’emprunt

L'un des principaux avantages de financer un bien immobilier en SCI réside dans la mise en commun des ressources financières des associés. 

Plus il y a d’associés, plus la capacité d’emprunt augmente, ce qui facilite naturellement l’octroi d’un prêt bancaire.

Cette augmentation des ressources ne se limite pas aux apports initiaux. Les associés peuvent  en effet contribuer de façon périodique aux besoins de financement de la structure, offrant ainsi une flexibilité financière continue tout au long du processus d’acquisition.

La répartition des risques entre associés

Un autre avantage significatif de l’emprunt immobilier en SCI, c’est la répartition des risques entre les associés. 

Contrairement à une acquisition individuelle, où l’emprunteur est seul responsable des risques financiers, la structure de la SCI permet de partager équitablement les charges. 

Les éventuels problèmes tels que les fluctuations du marché immobilier, les coûts imprévus ou les périodes de vacance locative sont assumés collectivement, atténuant ainsi considérablement  l'impact sur chaque associé.

Cette mutualisation des risques contribue à sécuriser l'investissement global et offre une protection financière importante à chaque membre de la SCI.

Des conditions d’emprunt plus souples

Les établissements bancaires peuvent plus facilement accorder un prêt à une SCI de par la mise en commun des capacités d’emprunt qui offre une garantie plus solide.

De plus, les associés d’une SCI doivent obligatoirement fournir une garantie personnelle en cas de défaut de paiement, ce qui a généralement pour effet de rassurer les banques.

Du fait de ces particularités, les associés peuvent bénéficier de conditions de prêt plus favorables.

Quels prérequis pour emprunter via une SCI ?

L'obtention d'un prêt immobilier avec une SCI nécessite la satisfaction de certains prérequis et une connaissance des conditions spécifiques imposées par les banques. Deux aspects essentiels à considérer sont les conditions de ressources et les taux de prêt immobilier en SCI.

Les conditions de ressources

Lorsque des associés décident d'emprunter via une SCI, les banques évaluent généralement les conditions de ressources de chaque associé (de façon individuelle).

Contrairement à un emprunt personnel où la solvabilité de l'emprunteur est évaluée sur la base de ses revenus seuls, dans le cadre d'une SCI, les ressources de chaque associé sont prises en compte.

Il est crucial que l'ensemble des associés démontre une capacité financière suffisante pour couvrir les remboursements du prêt collectif. Les banques peuvent exiger des justificatifs de revenus, des bilans financiers et des informations détaillées sur la situation financière de la SCI et de ses associés.

Le taux d’un prêt immobilier en SCI

De façon générale, les établissements bancaires ne prévoient pas de taux d’emprunt spécifique pour les SCI.

Dans certains cas, les taux peuvent être plus avantageux en raison de la mutualisation des ressources et si les associés ont un profil emprunteur solide.

En revanche, il faut savoir qu’en tant que personne morale, la SCI ne peut pas prétendre aux aides consenties par l’État comme le prêt à taux zéro ou le prêt conventionné.

Comme toujours, pour obtenir les meilleurs taux de prêt en SCI, il est recommandé de négocier avec plusieurs établissements financiers et de bien comparer les offres. 

Quelles garanties pour un prêt immobilier en SCI ?

Lorsqu'une SCI contracte un prêt immobilier, les associés ont deux options en termes de garantie pour assurer leur responsabilité financière, chacune présentant des avantages spécifiques et des implications juridiques distinctes.

La garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire est la première possibilité de garantie pour un prêt immobilier. Elle consiste, comme son nom l’indique, consiste à mettre en hypothèque le bien faisant l’objet de l’acquisition.

En d'autres termes, le bien financé sert de garantie pour le remboursement du prêt.

Les avantages de la garantie hypothécaire incluent généralement des taux d'intérêt plus bas, car la présence d'une garantie tangible réduit le risque perçu par la banque. Cependant, cela signifie également que le bien immobilier est exposé à la saisie en cas de non-remboursement du prêt. 

Chaque associé doit être conscient de cette implication et évaluer soigneusement les risques liés à la mise en place de ce type de garantie.

La caution solidaire

La caution solidaire est une alternative à la garantie hypothécaire, et généralement celle qui est choisie dans la majorité des cas.

Dans ce cas, les associés de la SCI peuvent recourir à une société de cautionnement qui agit en tant que tiers garant du remboursement du prêt. 

Contrairement à la garantie hypothécaire, elle n’implique pas le bien acquis, ce qui peut être plus avantageux si les associés souhaitent préserver la flexibilité de leur patrimoine immobilier. 

SCI et fiscalité : l’essentiel à retenir

Sur l'imposition de la SCI 

La SCI en tant que telle n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu. 

Ce sont les résultats financiers de la SCI qui sont imposés au niveau des associés. La part des bénéfices ou des pertes attribuée à chaque associé est intégrée à leur déclaration de revenus personnelle.

Les loyers perçus par une SCI sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus sont imposés selon les tranches du barème progressif de l'impôt sur le revenu. 

Les charges liées à la gestion des biens immobiliers, telles que les intérêts d'emprunt et les frais d'entretien, peuvent être déduites pour déterminer le revenu imposable.

Surt les régimes fiscaux possibles pour une SCI

Deux régimes fiscaux sont applicables aux SCI : le régime de l'impôt sur le revenu (IR) et le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). 

En règle générale, les SCI familiales optent pour le régime de l'IR, tandis que les SCI ayant une activité commerciale préfèrent choisir le régime de l'IS. 

Le choix dépend des objectifs des associés et de la nature de l'activité de la SCI.

Sur les avantages fiscaux d'une SCI (impôt sur le revenu)

Opter pour le régime de l'IR peut offrir des avantages fiscaux significatifs pour les associés. 

Les bénéfices et les charges de la SCI sont directement imputés sur la déclaration de revenus personnelle de chaque associé. 

Cela peut permettre une certaine flexibilité pour optimiser la fiscalité personnelle en fonction des revenus de chacun des associés.

Sur les conséquences fiscales en cas de cession de parts sociales

La cession de parts sociales d'une SCI peut entraîner des conséquences fiscales importantes, les plus-values réalisées lors de la cession pouvant être soumises à l'impôt sur le revenu. 

Cependant, certaines exonérations peuvent s'appliquer en fonction de la durée de détention des parts.

À nouveau, il est essentiel de s’adresser à un professionnel pour bénéficier de conseils personnalisés en fonction de la situation de la SCI et de ses associés.

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