La mise en vente de tout ou partie des parts que vous détenez dans une SCI vous oblige à respecter certaines formalités. L’éventuelle plus-value dégagée est soumise à l’impôt sur le revenu.
Quel est le régime juridique de la cession de parts de SCI ?
Plusieurs points permettent de comprendre quel est le régime juridique des SCI et de la cession de leurs parts :
- L’agrément : les parts sociales ne peuvent être cédées à des tiers qu’avec l’agrément de tous les associés ou selon une majorité déterminée par les statuts ou le gérant. Certaines cessions peuvent être dispensées d’agrément.
- La notification : le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il n'est notifié qu'à la société si les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par le gérant.
- Un écrit : la cession de parts est obligatoirement constatée par un acte sous signature privée ou un acte authentique.
- Les statuts : ils doivent être modifiés en cas d’entrée d’un nouvel associé.
- L’opposabilité : la société doit être informée de la cession par acceptation du gérant dans un acte authentique, par signification par acte extrajudiciaire ou par transfert sur les registres de la société si les statuts le prévoient. L’acte de cession doit être déposé au greffe du tribunal de commerce.
- Vous disposez d’un délai d’un mois pour enregistrer l’acte de cession aux impôts. Un droit d’enregistrement de 5 % est applicable.
- La SCI transparente est une Société civile immobilière (SCI) soumise à un régime fiscal spécial.
- Elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) comme les sociétés commerciales, mais à l'impôt sur le revenu (IR).
Quel est le régime fiscal de la cession de parts de SCI ?
La plus-value que vous réalisez est par principe imposable. Il s’agit de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts. Le régime des plus-values immobilières est applicable lorsque l'actif de la SCI est principalement constitué d'immeubles. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Lorsque la plus-value excède 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’applique.
La plus-value est exonérée :
- Si vous occupez gratuitement un immeuble détenu par la SCI à titre de résidence principale.
- Si vous détenez les parts depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu ou depuis plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Références juridiques
- Articles 1861 et suivants du Code civil
- Décret n°78-704 du 3 juillet 1978 relatif à l'application de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiant le titre IX du livre III du Code civil
- Article 150 UB du code général des impôts
- BOI-RFPI-SPI
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