Hausse des charges locatives en 2023 : quelles conséquences ?

Tous les mois, en complément du versement d’un loyer, le locataire est redevable du paiement de charges courantes, liées à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble. Ces charges font l’objet d’une régularisation chaque année de la part du propriétaire bailleur. Ce dernier peut choisir de procéder à une régularisation annuelle de ces charges, selon un certain nombre de paramètres.

Chaque mois, le locataire verse à son propriétaire bailleur un loyer (calculé sur la base du loyer de référence majoré par la surface habitable du logement). Ce loyer est régulièrement accompagné de charges locatives récupérables (calculées selon deux régimes, le réel ou le forfaitaire). Si les charges peuvent faire l’objet d’une régularisation chaque année, il faut rester extrêmement prudent : en cas d’augmentation trop importante, le locataire peut choisir de quitter le logement. Voici quelques exemples de charges de copropriété les plus courantes :

• Les frais de fonctionnement et d’entretien de l’ascenseur.
• La facture collective d’eau et de chauffage.
• L’entretien des parties communes (qui implique le ménage et le coût des produits d’entretien, ainsi que l’alimentation en électricité).
• L’entretien des parties extérieures.
• Les taxes et redevances liées à l’utilisation du logement (liées par exemple à l’enlèvement des ordures ménagères).

Le calcul des charges locatives au réel

Le régime de calcul des charges locatives « au réel » s’applique uniquement pour les propriétaires désireux de louer un logement vide. On parle également d’une « provision sur charges », payable tous les mois par le locataire en plus de son loyer en tenant compte des charges locatives de l’année passée. Le bailleur du logement doit donc effectuer chaque année une régularisation des charges. Cela peut se faire soit par le remboursement d’un éventuel trop-perçu, soit par un complément destiné à couvrir les dépenses réelles.

Le calcul des charges locatives au forfait

Le régime « forfaitaire » intervient uniquement lorsque le logement est loué meublé ou en colocation. Dans ce cas précis, les charges locatives forfaitaires correspondent à un montant fixe. Le montant en question est validé au moment de la signature du bail de location, et fait l’objet d’un prélèvement chaque mois, en plus du loyer. À noter que si le régime forfaitaire s’applique, il ne pourra être effectué aucune régularisation des charges. Le propriétaire bailleur devra donc prévoir un montant suffisant pour couvrir la réalité des charges assumées.

Révision annuelle et révision tardive

Lorsque les charges locatives donnent lieu au versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins une fois par an. Le bailleur est tenu de communiquer, un mois avant la date de la régularisation, le décompte annuel des charges locatives par type, le mode de répartition des charges au sein de la copropriété ainsi qu’une note d’information (concernant le calcul des charges).

Une révision tardive peut avoir lieu dans certains cas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le bailleur dispose de 3 ans, à compter du jour où il a connaissance d’un oubli, pour régulariser ces charges. Si le bailleur procède à la régularisation des charges locatives, plus d’un an après leur exigibilité, le locataire dispose d’un droit : celui d’obtenir l’étalement du paiement d’arriérés de charges sur une période de 12 mois.

Des facteurs économiques particuliers

Tous les titres de presse font état du même phénomène : les charges réglées par les copropriétaires et les locataires font face à une augmentation en 2023 - une situation malheureusement peu inédite depuis plusieurs années. Plusieurs explications à cela : en premier lieu, le renchérissement des coûts de l’énergie et des matières premières (une tendance susceptible de frapper aussi bien les copropriétaires que les locataires concernés par le paiement des charges récupérables ou locatives).

Pour les immeubles dotés d’un chauffage collectif, l’impact de la hausse sera encore plus significatif (malgré le bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement, qui prévoit une limitation de la hausse à 15% pour le gaz et l’électricité).

Que faire si vous êtes propriétaire ?

Vous êtes propriétaire, et votre syndic de copropriété vous réclame des charges en hausse ? Sachez que les charges de copropriété sont calculées durant un exercice courant généralement sur une année civile (du 1er janvier jusqu’au 31 décembre). La régularisation des charges de l’année précédente intervient donc généralement à l’occasion d’une assemblée générale ordinaire, réunie en mai ou en juin. En cours d’exercice, une hausse des charges est impossible, du moins sans la convocation d’une AG extraordinaire.

Que faire si vous êtes locataire ?

Vous êtes locataire, et votre bailleur vous réclame des charges récupérables en hausse ? Dans ce cas, sachez que votre bailleur n’a pas le droit de mettre en œuvre une augmentation des charges avant régularisation. Toutefois, n’hésitez pas à regarder si une hausse en cours d’exercice peut vous être favorable sur le plan financier.