Charges locatives : comment sont-elles calculées ?

Morgane Jacquet 11 mai 2023
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Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives sont déterminées selon trois méthodes : provision pour charges, forfait de charges ou paiement ponctuel.

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Un couple qui calcule des charges locatives
Charges locatives : mode d'emploi. © Gorodenkoff
Sommaire

Provision pour charges : le cas le plus fréquent

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou que le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire : 

  • Le décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
  • Le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement.

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Forfait de charges : pour les colocations et les meublés

Dans le cadre d’une location meublée ou d’une colocation, les charges locatives peuvent être récupérées sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat de location. 

Le forfait de charges ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Son montant est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur (de la même manière que la provision pour charges) et il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal en fonction de l’indice de révision des loyers. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire actuel ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

En dehors des cas de colocation ou de location meublée, il n’est pas possible de prévoir le paiement des charges par un forfait.

Paiement ponctuel : pour les locations de maisons

Les charges locatives peuvent également être versées de façon ponctuelle, notamment lorsque le bail porte sur une maison individuelle. Dans ce cas précis, le locataire n’a généralement pas d’autres charges à reverser au bailleur que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le propriétaire communique donc au locataire sa demande de paiement au moment où il reçoit sa taxe foncière.

Articles 8-1, 23 et 25-10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

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