Héritage : peut-on vendre une maison alors que la succession n’est pas achevée ?

L’ouverture de la succession

La succession d’un bien immobilier doit obligatoirement être confiée à un notaire. Celui‑ci identifie les héritiers légitimes et vérifie l’existence d’un testament ou d’une donation entre époux via le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV). Une fois ces vérifications faites, le notaire rédige l’acte de notoriété, document qui officialise la qualité d’héritier.

L’estimation du patrimoine

Le notaire établit ensuite l’inventaire complet de l’actif et du passif : comptes bancaires, assurances, biens immobiliers, biens mobiliers, dettes éventuelles, etc. Les héritiers doivent fournir les documents nécessaires (titres de propriété, relevés bancaires, actes de donation, crédits…). Cette étape permet de calculer les droits de succession.

Les formalités fiscales

Dès que le bilan du patrimoine est fait, le notaire établit et publie l’attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il rédige et dépose la déclaration de succession aux services des impôts. Les héritiers ont alors 6 mois après le décès pour régler les droits de succession.

Le partage des biens

Le notaire répartit les biens entre tous les successeurs du défunt, en fonction de leurs droits respectifs. Il rédige donc un acte de partage pour chacun d'entre eux.

Un seul héritier

Si un seul héritier reçoit le bien, la vente est simple. Il doit obtenir l’attestation de propriété, preuve qu’il est officiellement propriétaire. La vente suit ensuite le processus classique : diagnostics, compromis, acte de vente, etc. Attention, si le prix de vente dépasse la valeur déclarée dans la succession, l’héritier devra payer l’impôt sur la plus‑value immobilière.

Plusieurs héritiers

Lorsque plusieurs héritiers héritent d’un bien, celui‑ci entre en indivision. Chaque héritier détient une quote‑part. Pour vendre le bien, l’accord de tous les indivisaires est normalement requis. Toutefois, depuis la loi du 12 mai 2009, la vente peut être décidée par les 2/3 des indivisaires. Le notaire doit alors notifier les héritiers opposants ou silencieux. Ils disposent de 3 mois pour répondre. En cas de blocage persistant, les héritiers favorables à la vente peuvent saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut même exclure un héritier de l’indivision s’il ne répond pas aux mises en demeure. Un héritier peut également choisir de sortir de l’indivision en vendant ses parts à un autre indivisaire.

La vente d’un bien immobilier peut être engagée avant la clôture de la succession, à condition que :

• L’acte de notoriété soit signé, afin d’identifier officiellement les héritiers et leurs parts.
• Tous les indivisaires donnent leur accord pour la mise en vente (ou les 2/3, selon la procédure prévue par la loi).

Dans ce cas, le notaire peut rédiger un compromis de vente avant la fin des formalités successorales. Toutefois, les obligations fiscales restent inchangées. Les droits de succession doivent toujours être réglés dans les 6 mois suivant le décès, même si la vente n’est pas encore finalisée.

Tant que la succession n’est pas clôturée, les héritiers doivent assurer la gestion courante du bien immobilier. Cette période peut durer plusieurs mois, voire davantage en cas de désaccord ou de patrimoine complexe. Les héritiers sont alors responsables du paiement des charges obligatoires : taxe foncière, factures d’énergie, assurance habitation, frais d’entretien ou de copropriété. Ces dépenses sont considérées comme des « charges de l’indivision » et doivent être réglées par l’ensemble des indivisaires, proportionnellement à leur quote‑part. Il est également possible de mandater un indivisaire ou un tiers pour gérer le bien au quotidien, notamment si le logement est vacant ou nécessite des travaux urgents. Cette organisation permet de préserver la valeur du bien en attendant la vente ou le partage définitif.