Héritage : peut-on vendre une maison alors que la succession n’est pas achevée ?

Quentin Gres 29 oct 2023
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Quelles sont les étapes d’une succession ? Est-ce que les héritiers peuvent vendre la maison si la succession n’est pas encore faite ? On fait le point.

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Un homme devant son ordinateur
Faut-il attendre que la succession soit terminée avant de vendre un bien immobilier ? © Getty
Sommaire

Après le décès d’un proche, les héritiers doivent se charger de la succession pour le partage des biens. Si une maison fait partie du patrimoine du défunt, les héritiers peuvent décider de la vendre.

Comment se déroule une succession ?

L’ouverture de la succession

La succession d’un patrimoine immobilier doit obligatoirement être gérée par un notaire. Celui-ci va identifier tous les héritiers légitimes. Il consulte aussi le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) pour savoir si le défunt avait enregistré un testament ou une donation entre époux.

Une fois toutes ces démarches effectuées et que toutes les informations sont authentifiées, le notaire fait signer à chacun des héritiers un acte de notoriété, qui officialise la qualité d’héritier légitime.

L’estimation du patrimoine

Le notaire dresse ensuite le bilan complet du patrimoine du défunt (comptes bancaires, assurances, biens immobiliers, biens mobiliers...), ainsi que ses dettes éventuelles.

Pour évaluer l’actif et le passif de la succession, le notaire va se baser sur les documents que les successeurs vont lui communiquer (titres de propriété, relevés de comptes bancaires et d’épargnes, crédits, acte d’achat ou de vente, donation…).

Toutes ces informations permettront de calculer le montant des droits de succession.

Les formalités fiscales

Dès que le bilan du patrimoine est fait, le notaire établit et publie l’attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il rédige et dépose la déclaration de succession aux services des impôts.

Les héritiers ont alors six mois, après le décès, pour régler les droits de succession.

Le partage des biens

Le notaire répartit les biens entre tous les successeurs du défunt, en fonction de leurs droits respectifs. Il rédige donc un acte de partage pour chacun d'entre eux.

Comment se déroule la vente d’une maison lors d’une succession ?

Un seul héritier

Si vous êtes l’unique héritier du défunt, la vente de son bien immobilier se déroule sans particularité spécifique, sous réserve de respecter certaines conditions relatives à la loi française concernant la succession.

En effet, pour que vous puissiez mettre en vente, en toute légalité, vous devez avoir obtenu, de votre notaire, l’attestation de propriété qui prouve que vous êtes bien le nouveau propriétaire du bien.

Vous pouvez, ensuite, vendre librement le bien et suivre le processus classique d’une vente immobilière, avec ou sans agent immobilier :

  • réalisation des diagnostics techniques obligatoires,
  • signature du compromis de vente,
  • signature de l'acte de vente.

Il faut également savoir que si vous vendez la maison à un prix au-dessus du montant mentionné dans la déclaration de succession, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Plusieurs héritiers

Lorsqu’il y a plusieurs héritiers, le bien entre en indivision successorale. C’est-à-dire que chacun possède une part du bien.

Pour vendre un bien dans le cadre d’une indivision successorale, il faut, en principe, que l’ensemble des indivisaires consentent la transaction. Les bénéfices de la vente seront alors partagés entre tous les héritiers en fonction de leur quote-part. Par ailleurs, ces bénéfices seront soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si l’un des héritiers s’oppose à cette vente, celle-ci est bloquée. Cependant, selon l’article 6 de la loi 2009-526 du 12/05/2009, il est désormais possible de mettre en vente un bien en indivision si les 2/3 des indivisaires sont d’accord.

Cette demande doit être faite auprès du notaire, qui va signifier aux héritiers opposants ou à ceux qui sont restés sans réponse, l’intention de vente. Ces derniers disposent de trois mois pour donner leur décision.

Si le désaccord persiste, les vendeurs peuvent saisir le tribunal de grande instance pour autoriser la vente.

Le juge peut exclure de l’indivision un héritier si celui-ci ne répond pas aux mises en demeure.

Un indivisaire (héritier) n’est pas obligé de rester dans l’indivision. Il peut en sortir en revendant ses parts à l’un des indivisaires qui souhaite lui racheter

À quel moment vendre une maison en succession ?

Le meilleur moment pour vendre une maison ou un appartement reçu en héritage est, idéalement, après la clôture de la succession.

Cependant, il est possible, sous certaines conditions, de vendre le bien immobilier, même si les formalités de la succession ne sont pas terminées.

Pour cela, le notaire doit avoir établi, au moins, l’acte de notoriété. Il s’agit de l’attestation qui définit la liste des héritiers légitimes ainsi que leur quote-part. L’autre condition est que tous les indivisaires soient d’accord pour la mise en vente.

Si les héritiers ont trouvé un acquéreur, avant la clôture de la succession, le notaire peut, dans ce cas, rédiger un compromis de vente et le faire signer à tous les indivisaires.

Les droits de succession devront, tout de même, être réglés dans les six mois suivant le décès du défunt, auprès de l’administration fiscale.

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