Comment estimer une maison dans le cadre d'une succession ?

Lors d’une succession, une partie de l'héritage concerne souvent une ou plusieurs maisons. Comment s’effectue l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession et quels sont les risques d’une sous-évaluation ?

Pour estimer une maison dans le cadre d'une succession, veillez au marché

Une fois la succession ouverte, les héritiers doivent évaluer les biens immobiliers qui la composent. Ceux-ci doivent être déclarés à leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix du marché au jour du décès. Néanmoins, plusieurs abattements peuvent s’appliquer. Ainsi, dans le cas d’une résidence principale, un abattement de 20 % peut être appliqué si la maison abrite toujours le conjoint survivant, le concubin pacsé ou des enfants mineurs. Cet abattement ne s’applique pas si la maison a été transmise par donation et si elle était occupée par le donateur. Une décote peut également être admise si le bien est loué : cette décote dépendra de la durée du bail en cours. Notons que la valeur figurant dans la déclaration de succession peut être rectifiée à la hausse si la maison est vendue plus cher à l’occasion d’une vente aux enchères dans les deux années qui suivent. Notons que dans certains cas, les héritiers ne recueillent que la nue-propriété d'un bien immobilier, notamment en présence d’un conjoint survivant (l'usufruit lui étant souvent attribué). Cette nue-propriété est évaluée selon le barème administratif de l'usufruit, basé sur l'espérance de vie de l'usufruitier.

Bon à savoir

Pour connaître le prix du marché immobilier, consultez notre rubrique des prix.

Quels sont les risques d’une sous-évaluation ?

Lors d’une succession, la tentation de sous-estimer une maison est grande, notamment dans l’optique de payer moins de droits. Néanmoins, cela peut engendrer des sanctions très lourdes. En dehors du redressement auquel s’exposent les héritiers, la sous-évaluation d’une maison peut être très pénalisante dans le cas d’une revente rapide. En effet, si les héritiers vendent la maison à un prix supérieur à celui indiqué dans la déclaration de succession, ils seront contraints de payer l’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. D’autre part, s’ils décident de déposer une déclaration rectificative pour payer des droits de succession, ils risquent une condamnation. Ainsi, si les héritiers veulent vendre la maison dont ils ont hérité à un prix supérieur à celui de l’évaluation, ils doivent réaliser une déclaration de succession rectificative avant d’avoir signé la promesse de vente. Notons qu’il est possible de faire des déclarations rectificatives afin de tenir compte d'éléments apparus à la suite de la première déclaration (dettes de succession...). Dans tous les cas, pour l'estimation du prix d'une maison, le notaire préconisera toujours la solution la plus favorable aux héritiers.

Chiffre clé

L’administration fiscale dispose de 3 ans pour contester une évaluation.

Quid des biens meubles du logement ?

Dans le cadre d'une succession, les biens meubles (mobilier, tableaux…) sont généralement évalués individuellement et inscrits sur une liste déposée chez le notaire (legs et donation). En cas de legs, les biens meubles peuvent être estimés globalement et forfaitairement. Dans ce cas, cette évaluation forfaitaire ne peut pas être inférieure à 5 % du montant total de la succession, qui comprend le reste de l’héritage. Cependant, si la succession se compose de biens autres que les meubles « meublants » (qui garnissent le bien), il est préférable de faire un inventaire détaillé et estimatif de chaque bien : le forfait risque sinon d’être trop élevé. Notons que les meubles « meublants » doivent normalement être vendus dans les 2 ans suivant le décès, et le produit de la vente doit être déclaré. Dans le cas contraire, il est indispensable de déclarer la valeur retenue dans l'inventaire, pouvant être effectué dans les 5 ans suivant le décès. Concernant les bijoux et objets de valeur, l'estimation ne peut être inférieure à la valeur déclarée dans un contrat d'assurance au jour du décès.

Droits de succession : le conjoint survivant est-il exonéré ?

Si le défunt était marié ou pacsé, le conjoint survivant est exonéré des droits de succession.