Démolir une maison pour reconstruire : une bonne idée ?

Vincent Cuzon
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Vétusté de la maison, problèmes structurels, désir de personnalisation… De nombreux facteurs peuvent vous amener à vous lancer dans une démolition-reconstruction. Les avantages et inconvénients de ce type de projet.

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Raser une maison pour en construire une nouvelle : un projet long mais parfois indispensable. © gabort71 - Getty Images
Raser une maison pour en construire une nouvelle : un projet long, mais parfois indispensable. © gabort71 - Getty Images
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Pourquoi démolir une maison pour reconstruire ?

Quand on achète un terrain sur lequel une maison est déjà construite, opter pour sa démolition n’est jamais un choix fait à la légère. En effet, notre premier réflexe consiste généralement à envisager la rénovation du bien existant. Néanmoins, dans certains cas, la démolition est la meilleure solution…, voire la seule. Parmi les facteurs qui peuvent encourager un ménage à démolir une habitation, nous retrouvons le mauvais état du bâtiment. En effet, un bien immobilier ancien peut comporter de multiples défauts, comme une mauvaise isolation, une installation électrique vétuste à refaire intégralement, des fissures profondes risquant d'entraîner un effondrement…. Ce sont autant de problèmes qui peuvent engendrer des travaux coûteux, dépassant le prix d’une maison neuve. Parfois, les travaux sont tout bonnement impossibles à réaliser tant la structure du bâtiment est affectée. Cela peut être dû à une catastrophe naturelle (séisme, glissement de terrain, inondation…), un défaut de conception ou un problème d’entretien. Une démolition complète est donc parfois nécessaire pour éviter tout risque pour la sécurité des occupants.   

La rénovation complète d’une maison en très mauvais état peut coûter plus cher qu’une opération de démolition-reconstruction.

Les avantages de démolir une maison pour reconstruire

Démolir une maison pour reconstruire une nouvelle habitation est une opération qui comporte certains avantages. Ce projet permet notamment de repartir de zéro et de construire une maison neuve, avec des matériaux modernes, et répondant aux normes actuelles. Vous pourrez alors vivre dans un logement confortable, sécurisé et performant au niveau énergétique (isolation, chauffage décarboné, confort d’été…). Vous aurez également plus de liberté dans le choix de la disposition des pièces, de l’emplacement de la maison sur le terrain, de la surface du logement et du niveau de finition. Au final, vous aurez une maison parfaitement adaptée à vos goûts et à votre mode de vie. A contrario, en conservant la maison ancienne, la rénovation est généralement limitée, en raison des contraintes imposées par la structure du bâtiment existant. Par ailleurs, si la démolition a un certain coût (entre 100 et 200 € par m²), ce dernier peut être compensé par un prix d’achat moins élevé du fait du mauvais état du bien. L’opération peut donc être intéressante financièrement, à condition de bien l'appréhender.

Démolition-reconstruction : un projet long

S’il est avantageux à plus d’un titre, un projet de démolition-reconstruction comporte quelques inconvénients et contraintes. Il s’accompagne notamment de nombreuses démarches administratives. En plus du traditionnel permis de construire, un permis de démolir est également obligatoire pour raser un ancien bâtiment dans certaines zones. Le caractère obligatoire du permis de démolir peut être justifié par la préservation de certaines catégories de bâtiments, le manque de logements ou la protection du patrimoine architectural et urbain bâti (quartiers, monuments, sites…). Pour savoir si votre bien est localisé dans un secteur où le permis de démolir est obligatoire, renseignez-vous auprès de la mairie. Après la réception de votre dossier complet, le délai d'instruction pour une demande de permis de construire avec démolition d’une maison individuelle est de 2 mois. Il est même de 3 mois en secteur protégé. À ces démarches administratives s’ajoute le temps nécessaire à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction de la nouvelle maison. Pour résumer, une opération de démolition-reconstruction est longue et complexe. Dans le cadre d’un projet d’achat-revente, vous serez dans l’obligation de rester dans votre premier logement le temps des travaux ou de louer un autre bien de façon temporaire, si vous l’avez déjà vendu. Dans ce second cas, le prix de la location pourra peser lourd dans votre budget.

Si la maison que vous souhaitez démolir est mitoyenne, il vous faudra obtenir l’autorisation de vos voisins au préalable.

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