Acheter ou faire construire : le match

Vincent Cuzon
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Quand on a pour projet de vivre dans une maison, un choix s’offre à nous : acheter un bien existant ou faire construire. Entre le confort du neuf et le charme de l’ancien, le choix peut s'avérer difficile. D’autres facteurs doivent être pris en compte pour prendre la bonne décision.

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Faire construire, c’est être certain d’avoir une maison sur mesure… mais aussi de ne pas bénéficier du PTZ. © aanton - Getty Images
Faire construire, c’est être certain d’avoir une maison sur mesure…, mais aussi de ne pas bénéficier du PTZ. © aanton - Getty Images
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Faire construire, c’est vivre dans une maison 100 % personnalisée

Faire construire votre maison neuve est une solution avantageuse à plusieurs niveaux. Pour commencer, en optant pour la construction pour votre habitation principale, vous pourrez vivre dans une maison sur mesure, correspondant le plus possible à vos besoins et attentes en matière d’architecture, d'agencement et d’équipements. Même si vous confiez votre projet à un constructeur, vous aurez le choix parmi une grande variété de terrains à bâtir et de plans de maisons, souvent personnalisables. En outre, en faisant construire votre maison individuelle neuve, vous pourrez bénéficier d'une garantie décennale. Cette garantie vous protègera pendant 10 ans contre les malfaçons, dysfonctionnements ou dommages survenus après la réception des travaux, ce qui ne sera pas le cas avec une maison ancienne. La construction vous assurera également plusieurs années sans gros travaux à réaliser. Enfin, faire construire votre maison vous permettra de vivre dans un bien conforme aux dernières réglementations environnementales (RE2020) et doté d’une source de chauffage décarboné. Vous réduirez ainsi votre consommation énergétique, et donc le montant de vos factures. À surface équivalente, une maison neuve est plus chère qu’une maison ancienne. Cependant, en faisant construire votre maison neuve, vous bénéficierez d'une exonération de taxe foncière de 2 ans dans la plupart des communes. Vous serez en revanche redevable de la taxe d’aménagement.

La construction d’une maison permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Ceux-ci représentent en effet 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Acheter, c’est bénéficier du charme de l’ancien

Contrairement à la construction, l’achat d’une maison ancienne ne permet pas toujours de bénéficier de performances énergétiques et d’un niveau de confort répondant aux exigences actuelles. Si le coût de départ est généralement moins élevé que dans le cadre d’un projet de construction, des travaux coûteux doivent bien souvent être envisagés. Il convient donc de les évaluer avant de prendre une décision. Néanmoins, en ce qui concerne la rénovation énergétique, de nombreuses aides sont accessibles, ce qui permet de réduire sensiblement la facture. L’acquisition d'une maison déjà construite peut aussi permettre de bénéficier du charme et du cachet de l’ancien, ce qui n’est pas le cas avec une maison sortant tout juste de terre. Contrairement à la construction, qui oblige à attendre de nombreux mois avant de pouvoir emménager, l’ancien se distingue également par la rapidité de la transaction : vous pouvez généralement poser vos valises dans votre nouvelle habitation moins de 4 mois après la signature du compromis de vente, sauf si la maison n’est pas habitable en l’état. Enfin, les maisons anciennes sont souvent situées à proximité des centres-villes ou des cœurs de bourgs, ce qui permet d’avoir accès à toutes les commodités. C'est moins le cas avec les maisons neuves, car les terrains constructibles sont souvent situés en périphérie des villes.

Dans l’ancien, il est possible de négocier le prix de vente, ce qui est rarement le cas dans le neuf.

Achat ou construction : le point sur les aides

En ce qui concerne les aides à l’achat, le moins que l’on puisse dire, c’est que les constructions de maisons individuelles ne sont pas les projets les plus soutenus (en dehors de l’exonération de la taxe foncière de 2 ans). Dans une logique consistant à limiter l’étalement urbain, la construction d’une maison ne donne plus droit au prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er janvier 2024. Ce dispositif permet de bénéficier d’un prêt sans intérêts pour financer une partie d’un projet immobilier. Il est désormais réservé aux logements neufs collectifs situés dans des zones tendues, et aux logements anciens dans le reste du territoire. Cela signifie donc que vous pouvez toujours en bénéficier pour acheter une maison ancienne avec travaux dans une zone détendue. Un bon point pour l’achat dans son match face à la construction, d’autant plus que la quotité – c’est-à-dire la proportion du coût global de l’opération prise en charge par le PTZ – peut désormais atteindre 50 %, pour les revenus les plus modestes (40 % en 2023). Pour terminer, de nombreuses aides sont disponibles pour rénover énergétiquement une maison ancienne. La plus connue est MaPrimeRénov’, dont le montant varie selon vos ressources et le nombre de classes énergétiques que vos travaux permettent de gagner sur le DPE de votre logement. Pour les ménages très modestes qui rénovent une passoire thermique (un bien classé F ou G), la prise en charge peut atteindre jusqu’à 90 % de 70 000 € de travaux hors taxes.

Le montant maximum autorisé du PTZ est passé de 80 000 à 100 000 euros en 2024.

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