Un propriétaire doit-il souscrire une assurance pour le logement qu'il loue ?

La loi du 6 juillet 1989 relative à la location n'impose pas au propriétaire bailleur de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) lorsque le logement n'est pas inclus dans une copropriété. Le propriétaire du logement loué n'est soumis à aucune obligation d'assurance dans ce cas.

Cependant, cette absence d'obligation ne signifie pas que l'assurance habitation est inutile. L'assurance du locataire ne couvre que les dégâts et sinistres dont il est responsable en sa qualité de locataire. Les sinistres causés par des défauts de construction, une canalisation vétuste, un dommage extérieur affectant le gros œuvre ou une catastrophe naturelle ne relèvent pas de sa responsabilité et ne sont donc pas pris en charge par son attestation d'assurance habitation.

Autre situation souvent oubliée : les périodes de vacance locative entre deux occupants. Sans assurance PNO, le logement est totalement sans couverture pendant ces intervalles. Un dégât des eaux, un incendie ou un acte de vandalisme survenant pendant la vacance locative peut alors entraîner des dépenses considérables à la charge exclusive du propriétaire. Souscrire une assurance PNO garantit une protection continue, même lorsque le bien n'est pas occupé.

La loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile liés à leur qualité de copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non-occupants. Un propriétaire bailleur dont le bien est soumis au statut de la copropriété est donc tenu de disposer d'une assurance habitation, même s'il n'occupe pas le logement.

L'assurance propriétaire non occupant est une assurance habitation spécifiquement conçue pour les propriétaires en copropriété qui louent leur bien. Elle complète l'assurance collective souscrite par le syndic au niveau de l'immeuble, en couvrant la quote-part du copropriétaire et les aménagements privatifs de son appartement. Une maison peut également constituer un lot de copropriété dans le cadre d'une copropriété horizontale et relever de cette obligation.

Au-delà des obligations légales, l'assurance PNO offre des garanties essentielles que l'assurance du locataire ne peut pas remplacer. Parmi les garanties couvertes par les assurances spécifiques de type PNO :

• Les dommages au gros œuvre : toiture, façade, structure du bâtiment, suite à une tempête, un sinistre ou une catastrophe naturelle.
• Le dégât des eaux d'origine interne non imputable au locataire (canalisation vétuste, défaut d'entretien du propriétaire).
• Le vandalisme et la détérioration immobilière survenant pendant une vacance locative ou commis par un tiers non identifié.
• La responsabilité civile du propriétaire envers les tiers et les voisins pour des dommages trouvant leur origine dans le logement.
• Les vices de construction ou les défauts d'entretien du bien, qui relèvent de la responsabilité du propriétaire en copropriété.

La question de l'assurance habitation se pose avec des règles particulières pour certains types de baux. En location saisonnière, le locataire est rarement tenu de fournir une attestation d'assurance habitation, car son séjour est de courte durée. Le propriétaire assume donc un risque accru et doit veiller à disposer d'une assurance habitation adaptée couvrant les dommages liés à ce type d'occupation. Certaines assurances spécifiques proposent des garanties dédiées à la location saisonnière.

Pour un appartement loué en location saisonnière via des plateformes numériques, les biens peuvent être occupés de manière intensive, avec des risques de dommages plus élevés qu'une location classique. Il est important de vérifier que votre bail et votre contrat d'assurance habitation sont bien adaptés à ce mode d'exploitation. En cas de sinistre non couvert, c'est le propriétaire en copropriété qui peut être tenu responsable des dommages causés aux voisins.

Pour choisir votre assurance PNO, comparez les garanties essentielles proposées : plafonds d'indemnisation, franchise, exclusions, options de recours des voisins et des tiers, protection juridique. Les tarifs varient selon la surface du bien, sa localisation et les garanties souscrites, mais se situent généralement entre 100 et 300 € par an pour un appartement standard.

L'attestation d'assurance PNO peut être exigée par le syndic de copropriété lors de l'assemblée générale des copropriétaires. En cas de refus d'assurance de la part d'une compagnie, la loi prévoit un droit à l'assurance via le Bureau Central de Tarification. Pensez à déclarer tout sinistre dans les délais prévus par votre contrat, et à conserver l'attestation d'assurance à jour pour présentation en cas de contrôle ou de litige.