Comment réaliser une simulation de prêt à taux zéro ?

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?

Depuis 1995, date de la création du Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, (décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995), il est possible d’emprunter de l’argent sans intérêts. Le PTZ est d'ailleurs l’un des principaux dispositifs de soutien à l’accession à la propriété immobilière en France.

Comme son nom l’indique, l’avantage du PTZ est qu'il permet à celui qui le souscrit de n’avoir à rembourser que le capital emprunté, sans payer d’intérêts à l’établissement prêteur. Mais ce mécanisme de financement est soumis à certaines conditions de revenus. Quant aux plafonds d'attribution, ils diffèrent selon le nombre d’occupants et la zone où se situe le futur logement. 

Il est important de souligner le fait que ce prêt doit toujours venir en complément d’un ou de plusieurs autres crédits dédiés à l’acquisition d’une résidence principale. Il ne peut donc suffire, à lui seul, au financement d'un achat immobilier. D'autre part, sachez que le PTZ a été prolongé jusqu'en 2022.

PTZ : quelles conditions remplir pour l'obtenir ?

Le PTZ présente des caractéristiques bien spécifiques. Il est notamment réservé aux particuliers dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, lequel dépend du nombre de personnes à loger et de la localisation du futur logement. De plus, il est exclusivement réservé aux emprunteurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant le prêt.

Contrairement à un prêt bancaire classique, le prêt à taux zéro ne permet pas financer la totalité de l’achat immobilier. L’emprunteur doit donc lui adosser un ou plusieurs crédits concourant au financement de la même opération et dont le montant devra être supérieur à celui du PTZ. Au total, le prêt à taux zéro ne peut financer que 40 % de l’opération d’achat immobilier au maximum.

Enfin, il est à noter que le montage du PTZ est gratuit : il n’y a donc pas de frais, ni de dossier, ni d’expertise. La durée de remboursement du prêt à taux zéro s’étend de 20 à 25 ans et comprend deux périodes : une période « différée » durant laquelle l’emprunteur ne remboursera pas le prêt (elle peut être de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus), puis une période de remboursement effective qui débute après la période de différé et varie entre 10 et 15 ans.

Comment calculer le montant de PTZ auquel vous aurez droit ?

Le calcul du PTZ se base sur le coût total d’une opération immobilière. Il vous faut donc prendre en considération et additionner deux paramètres :

• Le coût total de l’opération d’achat à financer (lequel regroupe le coût de l'achat, des éventuels travaux du logement et des honoraires de négociation).
• Le montant total des revenus des personnes qui vont habiter le logement (total des revenus fiscaux de référence).

Une fois la valeur totale de ces éléments connue, vous devez vous référer au tableau des plafonds d’opération afin de connaître le montant à retenir en fonction de la zone où est située votre commune. Si votre commune est située en zone A, Abis ou B1, votre logement ancien n'est pas éligible au PTZ. Voici le montant maximum du PTZ auquel vous pouvez avoir droit selon le nombre d'occupants et la zone de votre commune :

* Pour un logement qui accueillera plus de 5 personnes, il existe deux cas de figure : soit le coût de l’opération est inférieur à ces plafonds, auquel ce cas il convient de retenir le montant calculé, soit le coût dépasse les plafonds et il convient alors de retenir le montant du plafond.

Ainsi, si une personne seule souhaite bénéficier du PTZ en zone B2, le montant du prêt à taux zéro auquel elle a droit sera calculé sur la base d'un maximim de 110 000 €. En d'autres termes, si le bien immobilier que cette personne désire acquérir est de 200 000 €, par exemple, le montant de PTZ sera calculé sur un prix de 110 000 € et non de 200 000 €. Selon la nature de l'opération (achat neuf, ancien...) et la zone dans laquelle se trouve le futur bien, un certain pourcentage de PTZ pourra ensuite lui être accordé.

Le calcul de ce pourcentage (quotité) est défini par décret et fixé comme suit :

Le montant final du PTZ correspondra donc au cumul du coût de l’opération retenue et de la quotité associée.

Ainsi, par exemple, pour une personne seule qui souhaite acheter, en zone B1, une résidence principale neuve d’une valeur de 150 000 € (soit plus que le plafond qui est de 135 000 €). Elle aura alors droit à un PTZ de 54 000 €. Le calcul se réalise ainsi :

135 000 € (plafond d’opération en zone B1 pour 1 personne) x 40 % (quotité logement neuf en zone B1) = 54 000 €.

Mais si vous souhaitez estimer simplement et rapidement le montant du prêt à taux zéro auquel vous aurez droit, le mieux est encore d’utiliser un simulateur de PTZ.

Pourquoi recourir à un simulateur de PTZ ?

Depuis sa création, le prêt à taux zéro a beaucoup évolué. Au départ, il était réservé aux logements avec travaux et les plafonds de ressources à respecter étaient plus bas qu'ils ne le sont actuellement. En 2005, des modifications ont considérablement assoupli ses modalités d’accès afin de favoriser plus encore l’accès à la propriété des ménages éligibles et d'ouvrir ce dispositif aux logements neufs. À partir de 2014, le PTZ a régulièrement été renforcé pour revitaliser les zones périurbaines et rurales. Pour autant, de nombreux ménages ignorent encore qu'il y ont droit ! C'est pourquoi, avant même de faire une demande de prêt pour financer votre achat, veillez à vérifier son éligibilité au PTZ, car il permet d'économiser des sommes importantes. 

Ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété permet, en effet, de bénéficier d’un prêt sans intérêt d’emprunt, ni frais de dossier et dont le montant peut atteindre 40 % du coût total de l’opération immobilière. De plus, grâce à une période différée d’une durée de 5 à 15 ans, l’emprunteur ne paie aucune mensualité liée à ce prêt durant cette période. De quoi ravir les acquéreurs, qui sont plus de 80 % à recourir à un prêt pour financer leur achat immobilier.

Autant d’avantages ouvrant la porte à de nombreux ménages, qui pensaient - souvent à tort - que l’achat d’une résidence principale n’était pas à leur portée. Or, grâce à ce dispositif, nombreux sont ceux à pouvoir devenir propriétaire… Malgré les conditions sanitaires qui ont contractées le marché immobilier, plus de 66 700 PTZ ont ainsi été émis en 2020, comme nous l'apprend le bilan statistique de la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS).