Un locataire peut-il repeindre les murs de son logement ?

Dans le cadre d'un bail d'habitation (aussi appelé contrat de location), le locataire n'a pas le droit d'effectuer des travaux de transformation sur le logement. Percer des trous importants dans une cloison, abattre un mur ou modifier la structure du bien : ces interventions restent réservées au propriétaire. En revanche, le locataire peut réaliser librement des aménagements, comme repeindre les murs dans la couleur de son choix, sans en demander l'accord au préalable. Il peut également repeindre les plinthes, les portes ou les boiseries, dans les mêmes conditions, à condition de ne pas transformer durablement le logement. Que vous louiez une maison ou un appartement, ce principe s'applique de la même manière.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, précise que le locataire a l'interdiction d'effectuer des transformations sur le bien loué, mais qu'il peut effectuer des aménagements sans l'accord du propriétaire bailleur en amont, tels que les travaux de peinture. Le Code civil complète ce cadre en rappelant l'obligation générale d'entretien courant du logement qui incombe au locataire.

La jurisprudence l'a confirmé à plusieurs reprises : la réfection des peintures ne peut en aucun cas être reprochée au locataire, même si les coloris choisis ne conviennent pas au propriétaire. Dans un arrêt, la Cour d'appel de Paris a précisé que le propriétaire ne pourrait pas effectuer de retenue sur le dépôt de garantie du locataire dès lors que celui-ci a utilisé des couleurs autres que le blanc d'origine.

La jurisprudence limite toutefois cette liberté. Les travaux d'embellissement ne doivent pas empêcher une habitabilité normale des lieux loués en raison de l'excentricité des couleurs choisies (repeindre une pièce en rouge vif ou en noir intégral, par exemple). A contrario, une couleur simplement originale, comme un bleu profond ou un vert sauge, ne pose généralement aucune difficulté.

Le caractère trop excentrique des couleurs relève de l'appréciation souveraine des juges. Cette décision leur revient : si elle va dans le sens du propriétaire, celui-ci peut retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués. Un expert ou un professionnel du bâtiment est parfois missionné pour établir un devis de remise en état et objectiver le montant réclamé.

Au-delà de la couleur, la qualité du travail compte aussi : une peinture mal appliquée, présentant des coulures, des taches sur les plinthes ou le sol, ou appliquée sur un support mal préparé, peut être considérée comme une dégradation locative plutôt que comme un simple aménagement. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de demander une remise en état aux frais du locataire.

En règle générale, mieux vaut opter pour une peinture mate ou satinée de bonne qualité plutôt qu'un fini brillant, qui a tendance à marquer davantage les imperfections du mur. Une finition mate masque mieux les petits défauts, tandis qu'un rendu satiné résiste un peu mieux à l'humidité dans une cuisine ou une salle de bains. En location, le mat reste d'ailleurs la finition la plus utilisée, car plus facile à retoucher.

Il faut aussi distinguer l'usure normale de la dégradation. Une peinture qui s'écaille naturellement après plusieurs années d'occupation relève de l'usure normale du logement, liée à la vétusté, et ne peut pas être facturée au locataire. Pour évaluer cette usure, certains bailleurs utilisent une grille de vétusté, un tableau qui fixe la durée de vie théorique des revêtements et des peintures selon leur ancienneté. Un décret encadre ce dispositif dans le secteur social.

Un différend sur la couleur des murs ou sur la qualité des peintures se règle le plus souvent à l'amiable, en comparant l'état des murs constaté lors de l'état des lieux d'entrée avec celui de l'état des lieux de sortie. Le propriétaire doit justifier toute retenue sur le dépôt de garantie par des devis ou des factures, et non par une simple estimation à l'œil.

Si aucun accord n'est trouvé, plusieurs solutions existent avant de saisir un tribunal : la conciliation, la médiation ou la saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite et rapide. Le tribunal judiciaire reste la solution de dernier recours pour trancher le litige.

Pour le locataire

• Informer le propriétaire avant de commencer les travaux n'est pas obligatoire, mais reste une bonne pratique pour éviter tout malentendu au moment du départ.
• Conserver des photos du logement avant et après les travaux, ainsi que les factures de peinture, permet de prouver la qualité du travail réalisé en cas de contestation.
• Choisir une teinte neutre pour les grandes surfaces et réserver les couleurs plus affirmées à un seul mur ou à un meuble, limite le risque d'être accusé de dégradation.
• Ces tâches d'entretien courant, à l'image des petites retouches de peinture, incombent au locataire pendant toute la durée du bail.

Pour le propriétaire

Une clause du bail qui interdirait purement et simplement au locataire de repeindre serait contraire à la loi et donc inapplicable. Le bailleur peut en revanche rappeler dans le contrat de location les règles applicables aux aménagements, sans pouvoir les rendre plus restrictives que la loi.