Monter une SCI pour acheter un bien immobilier est une option de plus en plus prisée. Que ce soit pour acheter une maison, optimiser un investissement locatif, faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier ou bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, la SCI offre de nombreux atouts. Voici tout ce qu’il faut savoir pour créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ou investir à plusieurs.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La SCI, ou société civile immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (au moins deux) d’acheter un bien immobilier ensemble. Monter une SCI pour acheter une maison ou un appartement permet de simplifier la gestion du bien et d’organiser la répartition des parts sociales selon les apports de chacun.
Chaque associé perçoit une part des revenus fonciers générés par la SCI, proportionnelle à sa participation. Les dépenses, charges et travaux sont également partagés. Il est possible d’utiliser un logiciel de gestion locative ou de confier la gestion à une agence spécialisée, les frais étant répartis entre les associés.
Pourquoi monter une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Le principal avantage d'une SCI pour achat immobilier est de délimiter les droits et obligations de chaque associé. Contrairement à l’indivision, la SCI permet de céder ses parts sans toucher directement à la propriété du bien. Acheter en SCI présente donc un intérêt majeur en cas de désaccord entre associés ou lors d’une succession.
Monter une SCI pour acheter une maison familiale est aussi une excellente solution pour transmettre progressivement son patrimoine immobilier à ses enfants. Les abattements sur les droits de succession sont applicables jusqu'à 100 000 € par enfant et par parent, renouvelables tous les 15 ans.
Quelles sont les différentes formes de SCI ?
Selon vos objectifs, différentes formes de SCI peuvent être envisagées :
- La SCI de gestion-location : pour gérer des biens mis en location et percevoir des revenus fonciers.
- La SCI d’attribution : pour acheter un bien immobilier de grande taille (souvent un immeuble) et le diviser en lots attribués à chaque associé.
- La SCI familiale : spécialement conçue pour créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier entre proches. Elle a donc vocation à constituer un patrimoine transmissible plutôt qu’investir dans le locatif.
La SCI de construction-vente : pour acheter un terrain, y construire un immeuble, puis le vendre ou le louer en un ou plusieurs lots.
La SCI est considérée comme une personne morale à part entière qui dispose d’une existence juridique propre et donc de son propre patrimoine. Cela permet de séparer les actifs d’exploitation des actifs immobiliers de l’entreprise, comme stipulé dans les articles 1845 du Code Civil et suivants.
Comment financer l'achat d'un bien immobilier en SCI ?
Pour monter une SCI pour acheter, aucun capital social minimum n’est demandé. L'achat en SCI peut être financé via :
- Un apport personnel, en numéraire ou en nature (bien immobilier), et l’administration fiscale ne peut pas vous demander une attestation de dépôt de fonds.
- Un emprunt bancaire, mais attention : les SCI ne peuvent pas bénéficier de prêts aidés (prêt à taux zéro, etc.). Les taux sont similaires à ceux d’un prêt classique, que vous empruntiez ou non au nom de la SCI.
À noter qu’après l’apport initial via un apport ou un prêt, les associés peuvent continuer à verser des fonds pour alimenter la SCI achat immobilier.
Monter une SCI pour acheter : quelles sont les étapes ?
Pour monter une SCI pour acheter une maison ou un appartement, il faut :
- Commencer par la rédaction des statuts. Ils définissent les règles de fonctionnement de la société, à savoir les modalités de prise de décisions, l’assemblée générale, les pouvoirs du gérant, etc. Ils peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes ou par un professionnel tel qu’un notaire, un avocat, un expert-comptable.
- Déposer le capital social via un apport ou un emprunt : aucun minimum requis.
- Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI.
- Publier une annonce légale dans un journal spécialisé afin de rendre la démarche publique : cela coûte entre 189 et 221 €.
- Constituer le dossier d’immatriculation de la SCI et le déposer au Greffe du tribunal de commerce : les frais d’immatriculation sont de 66,88 € TTC.
Il est également possible de créer une SCI de façon dématérialisée, via une plateforme juridique.
Quelle fiscalité pour un bien immobilier acheté en SCI ?
Pour créer une SCI, il est important de vous pencher sur la fiscalité associée à ce projet. Si vous louez un logement vide, alors la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu : les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés.
Il est toutefois possible d’opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) si la SCI exerce une activité commerciale de location meublée. Dans ce cas, les taux sont les suivants :
- Un taux réduit de 15 % si le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros, que le bénéfice imposable ne dépasse pas 42 500 €, et que le capital est intégralement reversé et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ;
- 25 % pour tous les autres cas de figure.
Comment revendre un bien immobilier acheté en SCI ?
Pour revendre un bien immobilier détenu par une SCI, tout dépend de comment s’entendent les associés. Si tous sont d’accord sur la vente, le processus se fait dans le même cadre qu’une vente classique, à ceci près que les liquidités issues de la vente sont réparties entre les associés à hauteur de leur participation dans la société. En raison de sa détention sous un statut de SCI, le bien devra toutefois être soumis au régime des plus-values, ce qui signifie que les détenteurs de la SCI devront payer une taxe spécifique lors de la vente du bien immobilier. Son coût (prix du bien assorti des frais de notaires) est réparti entre les associés selon le nombre de parts qu’ils détiennent.
À noter que la vente peut être exonérée de cette taxe si la SCI a plus de 30 ans d’existence, si le logement est la résidence principale d’un associé ou encore si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
Toutefois, si les associés ne sont pas en accord sur la vente du bien immobilier, le processus diffère. Chaque associé souhaitant quitter la SCI doit alors vendre ses parts, individuellement, à un nouvel associé. Ils seront alors chacun soumis à la taxe sur les plus-values immobilières, qui sera calculée différemment. Là encore, l’exonération sous les mêmes conditions que précédemment s’applique.
Les questions fréquemment posées si vous songez acheter en SCI
Quel est l'intérêt d'acheter un bien en SCI ?
Acheter un appartement en SCI ou une maison via une SCI permet d'encadrer juridiquement la propriété à plusieurs, de préparer une succession et d’optimiser la fiscalité.
Comment monter une SCI pour acheter un bien ?
La création d’une SCI passe par la rédaction des statuts, le dépôt du capital social, l’annonce légale et l’immatriculation. Il est possible de créer une SCI en ligne ou avec l’aide d’un professionnel.
Quel coût pour monter une SCI pour acheter ?
Les frais incluent : l’annonce légale (entre 189 et 221 €), l’immatriculation (66,88 €), les éventuels honoraires de notaire ou avocat, et l’ouverture du compte bancaire. Prévoyez entre 200 et 2 500 € selon les options choisies (plateforme en ligne ou professionnel).
Est-il possible d’acheter une maison principale via une SCI ?
Oui, détenir une résidence principale en SCI facilite la transmission du bien et permet de bénéficier d’une exonération à la revente. En revanche, pour les biens immobiliers d’une valeur de plus d’1,3 millions d’euros, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’applique.
La vente du bien immobilier en SCI ne signifie pas la dissolution de cette dernière. La SCI peut perdurer et servir à l'achat d'autres biens immobiliers par la suite.
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